전세계약 기간 10년 보장 법안, 어떤 변화가 있을까? 임대차 2법 전세금 5% 인상

최근 부동산 시장에서 큰 논란을 일으키고 있는 법안 중 하나가 전세 계약을 10년까지 연장할 수 있도록 보장하는 법안입니다. 이 법안이 발의됨에 따라, 집주인과 세입자 모두에게 중요한 변화가 예상됩니다. 현재 해당 법안은 국회에서 발의된 상태이며, 아직 시행된 것은 아닙니다.

임대차보호법

현행 임대차 보호법에서는 전세 계약이 기본 2년이며, 갱신권을 통해 2년을 추가로 연장할 수 있도록 보장하고 있습니다(즉, 2+2년 구조). 하지만 이번 법안은 2년 단위로 최대 10년까지 연장 가능하도록 규정하고 있으며, 연장할 때마다 전세금 인상 폭은 최대 5%로 제한됩니다. 이와 함께 10년이 지난 후에도 세입자가 원할 경우 추가 연장이 가능하도록 한다는 내용도 포함되어 있습니다.

법안의 취지와 기대 효과

해당 법안의 주요 목적은 세입자의 주거 안정성을 높이는 것입니다. 현재 많은 세입자가 2년 또는 4년 후 전세금이 급등하면서 기존 거주지를 떠나야 하는 상황에 처하고 있습니다. 법안이 시행되면 전세 계약이 10년간 안정적으로 유지될 수 있어, 세입자들은 전세금 인상에 대한 부담을 줄이고 장기적인 주거 계획을 세울 수 있을 것으로 기대됩니다. 특히, 급격한 전세금 상승으로 인해 이사 비용 부담이 커지고 있는 현실을 고려할 때, 이 법안이 시행되면 세입자들은 장기간 동일한 거주지에서 생활할 수 있는 기회를 갖게 됩니다. 또한, 계약 갱신 시 전세금 인상률이 5%로 제한됨에 따라, 급격한 가격 상승을 어느 정도 억제하는 효과도 기대할 수 있습니다.

집주인 입장에서의 우려

그러나 집주인의 입장에서는 여러 가지 우려가 제기될 수밖에 없습니다. 가장 큰 문제는 전세 계약이 사실상 10년간 묶이게 되는 것입니다. 전세 계약이 길어질 경우, 집주인은 장기간 동안 자유롭게 전세금을 조정할 수 없게 되며, 이로 인해 경제적 손실이 발생할 가능성이 커집니다. 또한, 현재 전세 시장에서는 전세가를 낮게 책정했다가 2년 후 시세에 맞춰 인상하는 전략을 사용하는 집주인들이 많습니다. 하지만 10년 보장법이 시행되면 처음부터 높은 전세금을 설정하려는 경향이 나타날 수 있습니다.

 

즉, 집주인들이 10년 동안의 인상 제한을 고려해 초기에 전세금을 높게 설정함으로써 전세 가격이 급등할 위험이 있다는 것입니다. 이와 함께, 집주인들이 전세보다 월세를 선호하는 현상이 가속화될 가능성이 큽니다. 10년 동안 전세금을 충분히 인상할 수 없다면, 차라리 매월 일정한 수익을 보장받을 수 있는 월세로 전환하는 것이 경제적으로 유리하기 때문입니다. 이로 인해 전세 공급이 줄어들면서 전세 가격이 더욱 상승할 가능성이 있습니다. 

전세 공급 감소와 부동산 시장의 변화

이 법안이 시행되면 부동산 시장의 전반적인 구조에도 변화가 예상됩니다. 전세 물량이 감소하면서 시장 내 전세 공급이 부족해질 가능성이 큽니다. 현재도 신축 주택 공급이 원활하지 않은 상황에서, 집주인들이 전세를 기피하게 된다면 전세 매물이 더욱 줄어들게 됩니다. 이로 인해 전세 가격 상승과 함께 월세 전환이 가속화될 것으로 보입니다. 과거에도 유사한 법안이 시행된 이후 전세 시장에 큰 영향을 미친 사례가 있습니다. 2020년 임대차 2법(전월세 상한제 및 계약갱신청구권)이 시행된 후, 전세 가격은 급등하였으며, 2021년에는 전세 가격이 무려 12% 상승하는 결과를 초래했습니다.

 

이는 집주인들이 갱신권 행사 이후 전세금을 한꺼번에 올리는 전략을 선택했기 때문입니다. 이번 법안이 시행될 경우, 유사한 현상이 반복될 가능성이 높습니다. 또한, 전세가가 급등하면 주택 매매 가격 상승으로 이어질 가능성도 있습니다. 전세 가격이 오르면, 상대적으로 적은 금액을 추가해 집을 구매하는 것이 더 유리하다고 판단하는 사람들이 늘어나면서 매매 수요가 증가하게 됩니다. 이는 부동산 가격을 추가로 상승시키는 요인으로 작용할 수 있습니다.

세입자들이 10년 전세를 선호할까?

흥미로운 점은, 세입자들이 반드시 10년의 장기 전세 계약을 선호하는 것은 아니라는 점입니다. 한 설문조사에 따르면, 전국 성인 남녀 2,000명을 대상으로 한 조사에서 ‘2+2년 계약(4년)’을 가장 선호하는 응답자가 54.1%로 가장 많았습니다. 오히려 2년 연장을 줄이고 싶은 응답자도 상당수 존재했습니다. 이는 전세 계약 기간이 길어질 경우, 집주인들이 초기에 높은 전세금을 요구할 가능성이 높기 때문입니다. 즉, 계약 기간이 길어진다고 해서 반드시 세입자에게 유리한 것만은 아닙니다. 또한, 라이프스타일이 빠르게 변화하는 현대 사회에서 10년 동안 동일한 거주지에 머무르는 것이 부담스러울 수도 있습니다. 

마무리

전세 계약 10년 보장법은 세입자의 주거 안정성을 높이기 위한 취지로 발의되었지만, 시장 전체에 미치는 영향은 신중히 고려해야 합니다. 장기적으로 전세 공급이 줄어들고, 초기 전세금이 높아질 가능성이 커지며, 월세 전환이 가속화될 위험이 있기 때문입니다. 따라서 해당 법안이 시행되기 전, 예상되는 부작용을 최소화할 수 있는 보완책이 함께 논의되어야 합니다. 세입자의 주거 안정성을 높이면서도, 전세 시장이 왜곡되지 않도록 균형 잡힌 정책이 필요합니다. 부동산 시장은 수많은 요소가 복합적으로 작용하는 만큼, 장기적인 관점에서 실효성 있는 대책이 마련되기를 기대해 봅니다.

 

 

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