농지 구매 시 알아야 할 농지전용 부담금(농지보전 부담금) 계산과 토목 비용

농지를 평당 80만 원에 샀다고 생각했는데, 실제로는 평당 96만 원짜리로 계산된 적이 있으신가요? 농지를 구매할 때 이런 실수를 피하려면 반드시 알아두어야 할 사항이 있습니다. 오늘 글을 끝까지 읽으시면 농지 구매 시 돈을 잃지 않는 방법을 알게 될 것입니다. 이제 농지전용 부담금에 대해 자세히 알아보겠습니다.

농지전용 부담금이란?

계약서에는 300평짜리 농지를 평당 80만 원에 구입한다고 명시되어 있었고, 이에 따라 2억 4천만 원의 잔금을 치렀습니다. 하지만 농지를 구매한 후, 평당 가격이 96만 원이라는 사실을 알게 되었습니다. 이것은 바로 농지전용 부담금 때문입니다. 농지를 단순히 농사만 짓는 용도로 사용할 수도 있지만, 주택, 공장, 사무실, 식당 등 다른 용도로 전용할 수도 있습니다. 농지를 다른 용도로 사용할 때는 '농지전용'이라고 하며, 이때 정부에 내는 세금이 바로 농지전용 부담금입니다. 농지전용 부담금은 농지를 전용하면서 농지가 사라지는 만큼 보상한다는 개념입니다.

농지전용 부담금의 계산 방식

농지전용 부담금(농지보전 부담금)은 다음과 같이 계산이 되며 전용 허가를 받는 사람이 납부하게 됩니다.

• 농지전용 부담금 = 개별 공시지가의 30% x 면적

여기서 상한선이 있는데 개별 공시지가의 30% 금액이 5만 원을 초과할 수 없습니다. 즉, 농지의 개별 공시지가가 아무리 비싸더라도 부담금은 평당 5만 원을 넘지 않습니다.

예시로 이해하기

고덕면 OO리의 한 농지를 예로 들어보겠습니다. 이 땅의 용도 지역은 계획관리지역이고 지목은 농지입니다. 현재 이 농지를 전용하여 수익형 다가구 건물을 신축하고 있는데, 건축주가 부담한 농지전용 부담금을 살펴보겠습니다. 이 땅의 개별 공시지가는 45만 9300원입니다. 개별 공시지가의 30%를 계산하면 13만 7790원이 나오지만, 이는 상한선인 5만 원을 초과합니다. 따라서 상한선인 5만 원으로 계산해야 합니다.

• 농지전용 부담금 = 5만 원 x 1369제곱미터 = 6845만 원

따라서, 이 농지의 실제 농지전용 부담금은 6845만 원이 됩니다. 이처럼 농지를 사서 전용하시려는 분들은 농지의 평당 가격에 농지전용 부담금도 포함해서 생각하셔야 합니다.

토목 비용

농지를 구매할 때는 농지전용 부담금 외에도 토목 비용도 고려해야 합니다. 특히, 농지가 도로보다 낮은 경우, 그만큼의 토목 비용이 추가로 발생할 수 있습니다. 도로와 비슷한 높이의 농지라면 토목비용이 적게 들겠지만, 그렇지 않은 경우 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 토목비용은 농지의 지형, 위치, 도로와의 높이 차이 등에 따라 크게 달라질 수 있으므로, 사전에 철저히 조사해야 합니다.

농지 구매 시 팁

농지를 구매할 때 다음 사항들을 반드시 고려해야 합니다.

1. 농지전용 부담금 확인: 농지를 전용할 계획이 있다면, 해당 농지의 개별 공시지가와 농지전용 부담금을 정확히 계산해야 합니다.
2. 토목 비용 산정: 농지의 지형과 도로와의 높이 차이를 고려하여 예상되는 토목 비용을 산정합니다.
3. 수익률 계산: 농지전용 부담금과 토목 비용을 포함한 총비용을 기준으로 투자 수익률을 계산합니다.
4. 현장 조사: 농지를 실제로 방문하여 지형, 위치, 주변 환경 등을 면밀히 조사합니다.
5. 전문가 상담: 필요시 부동산 전문가나 세무사와 상담하여 정확한 정보를 얻고, 예기치 않은 비용 발생을 방지합니다.

농지 구매와 전용 과정의 이해

농지 구매와 전용 과정은 단순히 매매 계약을 체결하는 것 이상의 복잡한 절차가 포함됩니다. 농지의 용도 변경을 위해서는 해당 지방자치단체의 승인이 필요하며, 이는 종종 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 이러한 승인 절차에는 농지전용 계획서 제출, 현장 조사, 관련 부서 협의 등이 포함되며, 모든 절차가 완료된 후에야 비로소 농지를 다른 용도로 사용할 수 있습니다. 농지를 주택이나 상업용으로 전환하는 경우, 건축법, 도시계획법 등의 관련 법규를 준수해야 하며, 이에 따른 건축 허가를 받아야 합니다. 이 과정에서 추가 비용이 발생할 수 있으며, 이는 농지의 전용 부담금 외에도 예산에 포함시켜야 합니다.

농지의 특성과 가치 평가

농지의 가치는 위치, 토양의 질, 접근성, 주변 환경 등에 따라 크게 달라집니다. 예를 들어, 도로와의 접근성이 좋은 농지는 상대적으로 높은 가치를 지니지만, 도로보다 낮은 위치에 있는 농지는 토목 비용이 추가로 발생할 수 있어 가치를 낮출 수 있습니다. 또한, 농지가 위치한 지역의 도시계획이나 개발 계획에 따라 농지의 미래 가치가 달라질 수 있으므로, 이러한 요소들을 면밀히 분석하여 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다.

 

또한 농지를 구매한 후에도 다양한 관리와 유지 비용이 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 농지의 배수로 관리, 토양 개선, 병해충 방제 등의 작업이 필요할 수 있으며, 이는 추가 비용으로 이어질 수 있습니다. 특히, 농지를 장기간 방치할 경우, 잡초나 병해충 문제로 인해 추가 비용이 발생할 수 있으므로, 지속적인 관리가 필요합니다.

결론

농지를 구매하기 전에 농지전용 부담금과 토목 비용을 반드시 고려하여 수익률을 계산해야 합니다. 이를 간과하면 예상치 못한 추가 비용으로 인해 평당 가격이 상승하는 불상사가 발생할 수 있습니다. 철저한 계산과 준비를 통해 농지 구매 시 실수를 방지하시기 바랍니다. 농지전용 부담금은 농지를 다른 용도로 사용할 때 발생하는 중요한 비용 항목입니다. 이를 미리 고려하지 않으면 예상치 못한 추가 비용이 발생하여 투자 수익률이 낮아질 수 있습니다. 따라서 농지 구매 시 농지전용 부담금과 토목 비용을 포함한 총비용을 정확히 계산하고, 이를 바탕으로 투자 결정을 내려야 합니다. 이 글을 통해 농지 구매 시 고려해야 할 중요한 사항들을 잘 숙지하시어, 현명한 투자 결정을 내리시길 바랍니다. 감사합니다.

 

 

농업경영체 등록 신청 자격 준비서류 신청 방법 농업인 기준

 

지목종류 전 답 농지 대지 임야 광천지 제방 하전 구거 사적지 묘지 정리

 

땅이 없어도 농업인 자격을 갖는 방법과 15가지 복지 혜택 소개