토지 점유취득시효 사례와 시효취득 절차

지난 글에서 "20년간 남의 땅을 점유하면 내 땅이 된다"는 점유취득시효에 대해 알아보았습니다. 법이라는 게 일반인이 쉽게 이해할 수 없는 부분이 많습니다. 그래서 이번에는 예시를 들어서 이야기해 보겠습니다.

 

민법상 점유취득시효 요건 자주점유와 타주점유

토지 소유권 분쟁

A라는 사람은 부친이 경작하던 시골의 농지를 상속받아 20년 이상 경작해 왔습니다. 그런데 어느 날 B라는 사람이 나타나 이 땅의 등기부상 소유자가 자기 조부라고 주장하며 농지를 돌려달라고 요구했습니다. A는 이미 40여 년 전에 부친이 B의 할아버지로부터 해당 농지를 매수했지만, 사정상 이전등기를 못하고 경작해 왔다고 항변했습니다. 매매계약서와 같은 서류는 분실된 상태입니다. 이런 경우 소송까지 간다면 A는 부친 때부터 40년 이상 경작해 온 농지를 B에게 돌려줘야 할까요? 아니면 A가 자기 소유를 주장할 수 있을까요?

점유기간

결론부터 말하면 A는 민법이 정하고 있는 점유취득시효를 주장해서 경작하던 농지에 대한 소유권을 무상으로 취득할 여지가 있습니다. 즉, 점유취득시효가 인정되면 남의 땅이 공짜로 내 땅이 된다는 점이 특징입니다. A는 점유취득시효로 소유권을 취득하려면 먼저 점유취득시효 요건을 충족해야 합니다. 즉, 소유의 의사로 20년 이상 평온하고 공연하게 점유해 온 사실을 입증해야 합니다. 이때 A가 상속받아 경작한 지 5년밖에 되지 않았더라도, 부친이 점유한 기간까지 합산해서 주장할 수 있습니다. 따라서 20년 이상 점유한 사실을 증명하면 요건이 충족됩니다.

증거 제시와 신빙성

과거 매매 계약서나 매매 대금 지급 증거가 있다면 가장 확실하지만, 그런 증거가 없어도 매매 사실에 대한 신빙성 있는 증인, 예를 들어 마을의 노인들이 이 사실을 알고 있다면 소유의 의사로 점유한 것을 입증할 수 있습니다. 또한 재산세를 낸 기록도 증거가 될 수 있습니다. 나아가 B와 그 조부가 A와 부친을 불법 점유로 고소하거나 소송을 건 적이 없어야 합니다. 서로 소유권 다툼으로 고소나 소송이 있었다면 평온한 점유가 아니므로 시효취득이 불가능합니다.

 

만약 A가 점유취득시효가 완성되기 전 그 땅을 제삼자에게 팔았다면 어떻게 될까요? A의 점유 기간이 20년이 되기 전 B가 상속받아 제삼자에게 처분했다면 처분한 날로부터 20년 이상 또 점유해야 시효취득을 할 수 있습니다. A가 점유취득시효가 완성되기 이전에 B 땅의 소유자가 달라졌다면, 시효취득은 중단되지 않고 계속 진행되어 20년이 충족되면 시효취득을 하게 됩니다.

소송 절차와 해결 과정

A가 점유취득시효를 통해 B를 상대로 소유권을 취득하는 소송과 해결 과정에 대해 살펴보겠습니다. A는 점유취득시효 요건이 갖추어졌다고 판단되면 먼저 B와 협의하여 소유권을 요구하고, 협의가 안 되면 소송을 통해 판결을 받아 소유권 이전 등기를 넘겨받아야 합니다. A는 매매계약이 존재하였음을 전제로 "매매 계약에 기한 소유권 이전등기 청구"를 주도적으로 해볼 필요가 있습니다. 그러나 구체적인 매매계약서나 매매 대금 지급 증빙이 없다면, 예비적으로 20년 이상 평온하고 공연하게 점유한 것을 근거로 점유취득시효를 주장할 수 있습니다.

소송의 중요 증거

A가 소송을 제기하기에 앞서 B가 해당 농지를 타인에게 처분하지 못하도록 하는 보전처분인 "처분금지 가처분 신청"부터 신속히 해야 합니다. 가처분 등기가 되면 B는 처분을 해도 효력이 없습니다. 그런 다음 B를 상대로 점유취득시효를 원인으로 하는 소유권 이전 등기 절차를 이행하라는 소송을 제기합니다. 1심 소송은 보통 7~8개월이 걸리며, 과거 매매 사실과 20년 이상 점유 경작한 사실 여부에 대한 공방이 치열하게 진행됩니다.

매매계약서, 신빙성 있는 증인, 오랜 기간 재산세를 낸 사실 등이 중요한 증거가 됩니다. A가 1심에서 승소하면 B는 항소하거나 대법원에 상고할 수 있습니다. 최종 판결이 확정되면 A는 판결문을 가지고 단독으로 이전 등기를 할 수 있습니다. 반대로 A가 소송에서 패소하면 경작물이나 농막을 철거하고 농지를 인도해야 하며, B에게 부당이득 반환으로 과거 10년 치 사용료를 돌려줘야 합니다.

 

이상으로 남의 땅을 20년 이상 점유하면 내 땅이 되는 점유취득시효에 대해 구체적인 사례를 통해 살펴보았습니다. 점유취득시효를 통해 남의 땅을 취득하는 것은 참 어렵다는 사실을 알 수 있기를 바랍니다. 감사합니다.

 

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