민법상 점유취득시효 요건 자주점유와 타주점유

오늘은 민법상 점유취득시효에 대해 함께 공부해 보겠습니다. 일반인들은 흔히 남의 땅이라도 20년 이상만 점유하면 내 땅이 될 수 있다고 하는 잘못된 상식을 가지고 있는 것 같습니다. 헌법상 재산권이 보장되는 자본주의 사회에서 남의 재산인 땅을 내가 오래 점유했다고 내 땅이 되는 것은 말이 안 됩니다.

남의 땅을 점유한다고 내 땅이 될 수는 없습니다

만약 그렇게 된다면, 도시에 살거나 해외에 거주하면서 시골의 농지를 가진 사람들은 땅을 다 빼앗기는 결과가 됩니다. 실제로 남에게 땅을 빼앗기는 사례도 있습니다. 예를 들어, '조상땅 찾기'처럼 선대의 몇 대조 할아버지 땅인데 후손들이 그런 땅이 있는 줄도 모르고 수십 년간 세금도 안 내고 방치하다 보니 인근 주민들이 특별조치법으로 넘겨가거나 점유취득시효를 주장하는 경우가 생깁니다. 요즘은 특별조치법으로 넘기려면 후손들의 동의를 다 받아야 하지만, 과거에는 3명만 보증인으로 세우면 쉽게 남의 땅도 내 땅으로 넘길 수 있었습니다.

특별조치법과 조상땅 찾기

특별조치법은 작년까지 한시적으로 진행되었고 앞으로 한 10년 기다려야 다시 시행될 수 있지만, 특별조치법으로 넘겨가면 그 땅을 되찾아오기는 정말 어렵습니다. 이런 조상땅 찾기를 제대로 해서라도 내 땅은 내가 찾고 지켜야 이렇게 억울하게 땅을 빼앗기는 일이 생기지 않을 것입니다. 결론적으로, 남의 땅을 내가 100년을 경작하거나 점유해도 내 땅이 될 수 없는 것이 원칙입니다. 다만 민법상 점유취득시효라는 특별한 요건을 갖춘 경우에 한해서 예외적으로 내 땅이 될 수 있습니다. 그러면 민법상 점유취득시효에 대해 알아보겠습니다.

민법상 점유취득시효

아무리 오랫동안 남의 땅을 점유하거나 경작해도 소유권 이전 등기를 하지 않으면 민법상 물권변동의 성립요건주의에 의해 소유권을 취득할 수 없습니다. 그러나 민법은 예외적으로 일정 기간 계속된 어떤 사실관계에 의해 권리취득의 효과를 인정합니다. 법적 생활의 안정성을 고려한 이런 취득시효 제도를 인정하고 있는데, 점유취득시효는 "20년간 소유의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다"라고 규정돼 있습니다.

점유취득시효의 요건

여기서 점유취득시효의 요건을 나누어 보겠습니다.

1. 20년간 점유할 것: 20년이라는 기간이 필요합니다. 이 기간 동안 땅을 경작하거나 여러 가지 용도로 사용해야 합니다.

2. 소유의 의사로 점유할 것: 내 땅이라고 믿고 점유하는 것입니다. 이는 내가 그 땅을 샀다든가 증여받았다든가 하는 법적인 근거를 제시할 수 있어야 합니다.

3. 평온하게 점유할 것: 점유하는 동안 고소, 고발 등의 분쟁 없이 평온하게 점유해야 합니다.

4. 공연하게 점유할 것: 공공연하게, 누구나 알 수 있게 드러내 놓고 점유해야 합니다. 몰래 와서 경작하거나 사용하면 안 됩니다.

5. 소유권 이전등기를 할 것: 앞의 요건을 다 갖추고 소유권 이전등기를 해야 법적으로 소유가 됩니다.

자주점유와 타주점유

점유취득시효에서 특히 중요한 것은 "소유의 의사로 점유한다"는 것입니다. 소유의사라는 것은 자주점유를 뜻합니다. 스스로 주인으로 알고 점유한다는 뜻이죠. 내가 소유자로서 사실상 지배하려는 의사가 분명해야 합니다. 소유의사가 없는 점유, 예를 들어 임대차 계약으로 남의 땅을 빌려서 점유한 경우는 타주점유라 합니다. 주인이 타인인 것을 전제로 하는 점유 이런 타주점유로는 시효취득을 할 수 없습니다.

 

그런데 점유자가 자주점유를 하고 있다는 사실 즉 내 땅이라고 믿고 있다는 사실은 내가 점유하고 있으면 추정이 됩니다. 이 추정이라 게 대단한 힘을 가집니다. 점유는 그 사람이 일단 주인으로 추정된다는 뜻입니다. 그렇다면 등기 명의자가 저 사람이 지금 점유하고 자기 거라고 주장하지만 점유자가 소유자가 아니라 등기상 명의자인 내가 실제 진정한 소유자라는 사실을 제대로 입증해야 그 추정이 깨어집니다. 예를 들어, 소유자가 재산세를 냈거나 임대차 계약을 체결하고 차임을 받았다는 것을 증명해야 합니다.

예외: 분묘기지권

예외적으로 "분묘기지권"이 문제 되는 경우가 있습니다. 남의 땅에 소유 의사 없이 무단으로 분묘를 설치해도 20년간 평온, 공연하게 벌초나 관리하면서 점유하면 소유권은 취득하지 못하지만 분묘기지권을 취득하게 됩니다. 다만 장사 등에 관한 법률이 시행된 2001년 1월 13일 이후에는 소유자의 승낙 없이 설치된 분묘는 소유자가 마음대로 개장할 수 있기 때문에 2001년 1월 13일 이후에 설치된 분묘로서 소유자 승낙 없이 설치된 사실만 밝힌다면 분묘기지권은 인정되지 않아서 마음대로 소유자가 개장할 수 있게 되었습니다.

 

여기까지 20년간 남의 땅을 소유하면 내 땅이 된다는 점유취득시효에 대해 살펴보았습니다. 다음 글에서는 실제 예를 들어서 다시 한번 살펴보도록 하겠습니다. 감사합니다.

 

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