전세끼고 아파트 갭투자 장점과 단점 리스크와 주의해야할 것들

서울에서 아파트를 사려면 월급을 한 푼도 쓰지 않고 20년을 모아야 한다는 이야기를 자주 듣습니다. 이는 많은 사람들에게 아파트를 사는 것이 얼마나 어려운 일인지 실감하게 합니다. 그러나, 부동산 투자에 능한 사람들 중에서는 아파트를 100채나 소유하고 있는 사람도 있습니다.

그 비결은 무엇일까요? 4억짜리 아파트를 사는데 정말 4억이 필요할까요? 사실은 그렇지 않습니다. 이번 글에서는 5천만 원만으로 4억짜리 아파트를 사는 방법을 자세히 알아보겠습니다.

투자용 아파트 구매 방법

아파트를 실거주용으로 사는 것과 투자용으로 사는 것은 큰 차이가 있습니다. 여기서는 투자용으로 아파트를 사는 방법을 중점적으로 설명하겠습니다. 투자용 아파트 구매 시 많이 사용하는 방법 중 하나가 바로 '전세를 끼고 사는 방법', 즉 '갭투자'입니다. 갭투자는 전세금을 활용한 레버리지 투자 방식으로, 적은 자기 자본으로 큰 투자를 할 수 있는 장점이 있습니다.

갭투자의 기본 원리

갭투자의 핵심은 매매가와 전세가의 차이, 즉 갭(gap)을 이용하는 것입니다. 예를 들어, 매매가가 4억이고 전세가가 3억 인 아파트를 생각해 보겠습니다.

1. 매매가와 전세가의 차이
아파트를 구매하는 데 필요한 금액은 4억입니다.
그러나 전세금을 3억 받을 수 있습니다.
이 전세금 3억을 아파트 구매 자금으로 사용합니다.
따라서, 자신의 돈 1억만 있으면 4억짜리 아파트를 살 수 있습니다.

2. 추가 자금 조달
만약 신용대출로 5천만 원을 받는다면, 자신의 돈은 5천만 원만 있으면 됩니다.
즉, 5천만 원의 자본으로 4억짜리 아파트를 구매할 수 있게 됩니다.

갭투자의 리스크와 수익

갭투자는 전세금을 레버리지로 활용하는 방법이기 때문에 수익과 손실의 폭이 큽니다. 다음은 갭투자 시 발생할 수 있는 다양한 상황을 가정한 예시입니다.

1. 아파트 가격 상승

• 2년 후 아파트 가격이 20% 상승하여 4억에서 4억 8천만 원이 되었다고 가정해 보겠습니다.
• 이 경우, 아파트 소유자는 8천만 원의 수익을 얻게 됩니다.
• 본인 돈 5천만 원을 투자해 8천만 원의 수익을 올리면, 수익률은 160%에 달합니다.
• 갭투자의 장점은 바로 이러한 높은 수익률에 있습니다. 아파트 가격이 조금만 올라도 레버리지 효과로 인해 실제 수익률은 매우 높아집니다.

2. 아파트 가격 하락

• 반대로, 아파트 가격이 20% 하락하여 4억에서 3억 2천만 원이 되었다고 가정해 보겠습니다.
• 이 경우, 8천만 원의 손실이 발생합니다.
• 투자금 5천만 원이 모두 날아가고, 3천만 원의 추가 손실이 발생하여 수익률은 -160%가 됩니다.
• 갭투자를 여러 채 했다면 손실이 더욱 커질 수 있습니다. 예를 들어, 5채의 아파트에 갭투자를 했다면 손실 금액은 4억에 달할 수 있습니다.

3. 전세가 하락

• 전세가가 20% 하락하여 3억에서 2억 4천만 원이 되었다고 가정해 보겠습니다.
• 이 경우, 전세 세입자에게 6천만 원을 돌려줘야 합니다.
• 이를 대비해 자금을 미리 마련해 두어야 합니다. 갑자기 큰돈을 구하는 것은 쉬운 일이 아니기 때문에 항상 대비책을 마련해야 합니다.

4. 전세가 상승

• 전세가가 20% 상승하여 3억에서 3억 6천만 원이 되었다고 가정해 보겠습니다.
• 이 경우, 6천만 원을 추가로 받을 수 있습니다.
• 이 금액으로 다른 투자를 하거나 추가 갭투자를 할 수도 있습니다. 이렇게 해서 아파트를 점점 늘려나갈 수 있습니다.

갭투자의 장점과 단점

갭투자는 전세금을 레버리지로 활용하는 투자 방법으로, 적은 자본으로 큰 투자를 할 수 있는 장점이 있습니다. 그러나 리스크도 큽니다.

1. 장점

• 적은 자본으로 큰 투자 가능: 자신의 돈이 적어도 전세금을 활용해 큰 금액의 아파트를 살 수 있습니다.
• 높은 수익률: 아파트 가격이 오를 경우 레버리지 효과로 인해 실제 수익률은 매우 높습니다.
• 현금 흐름: 전세금을 통해 현금 흐름을 창출할 수 있습니다. 이를 활용해 추가 투자를 할 수 있습니다.

2. 단점

• 높은 리스크: 아파트 가격이 하락하면 손실도 매우 큽니다.
• 전세가 하락 리스크: 전세가가 하락하면 전세금을 돌려줘야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.
• 전세 세입자 문제: 전세 세입자를 구하지 못하면 매매잔금을 치르지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.

결론

갭투자는 전세금을 레버리지로 이용하는 투자 방법입니다. 아파트 가격이 오르면 수익률이 몇 배로 늘어나지만, 가격이 떨어지면 손실도 몇 배로 커집니다. 따라서, 갭투자를 할 때는 항상 신중해야 합니다. 남들 따라 하다가는 큰 손실을 볼 수 있으니, 본인의 상황에 맞는 신중한 투자 전략이 필요합니다. 갭투자를 통해 많은 수익을 올릴 수 있지만, 그만큼의 리스크도 있다는 점을 명심해야 합니다. 끝까지 읽어 주셔서 감사합니다. 행복한 하루 보내세요.

 

 

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