아파트 선분양과 후분양 비교 후분양의 장점

선분양과 후분양을 비교해 보고 후분양이 더 좋은 이유를 말씀드리겠습니다. 먼저 선분양과 후분양의 의미부터 정확히 할게요. 주택착공부터 준공까지 주택을 다 짓기 전에 분양하면 선분양이고 다 짓고 나서 분양하면 후분양 이렇게 알고 계신 분들이 많은데요.

후분양은 건축 공정률이 60% 이상인 경우로 정의하고 있습니다. 공정률 판단 기준도 정해져 있어요. 지상 골조공사 95% 이상, 공정률 60%는 주택의 기본 골격이 거의 완성된 상태 정도로 보시면 됩니다. 편하게 이렇게 생각하세요. 공정률 60%는 주택의 기본 골격만 거의 완성된 상태로 후분양의 장점을 살리기에는 애매한 상황이며 글에서 후분양은 공정률 기준이 80%, 90%, 100%에 최대한 가깝게 변경된다고 가정하고 설명하겠습니다. 참고해 주시고요.

기반시설 허위·과장광고

아파트를 분양할 때 건설사 광고를 보면 학교도 생기고 상업시설도 만들고 지하철도 들어오고 엄청나게 좋아질 것 같아요. 그런데 입주할 때가 되었는데 학교도 없고 상업시설도 없으며 지하철도 없어요. 심지어 상업시설을 만들겠다던 회사는 상업시설은 보류되었다고 하고 옆에 오피스텔만 지어서 오피스텔을 분양받은 분들도 상업시설이 생기는 줄 알았죠? 다 이렇게 말합니다. ​주변에서 흔히 볼 수 있는 사례로 이 경우만 봐도 허위·과장 광고가 얼마나 많은지 알 수 있습니다. 이런 단지를 후분양 했다면 수요에 의해서만 분양이 되었을 것입니다. 하지만 선분양이라면 건설사 말만 믿고 계약한 분들은 고스란히 피해를 보게 됩니다.

부실시공

 

건설사 하자 분쟁 건수 1위 '자이', 2위 '아이파크'

입주자 모집 공고를 보면 '공동주택성능 등급인증서'가 있어요. 주택의 품질에 관련한 사항으로 주택을 잘 지었는지에 대한 내용이에요. 주택 가격이 안정되어야 사람들이 관심을 가지고 제 목소리를 내는 항목입니다. 가장 익숙한 항목은 소음 관련 등급으로 경량 충격음 차단 성능, 중량 충격음 차단 성능, 세대 간 경계벽에 차음 성능, 교통 소음에 대한 실내외 소음도, 화장실 급 배수 소음 이렇게 5개 항목이 있고요. 별 네 개가 1등급이에요. 그리고 층간소음으로 문제가 되는 것은 경량충격음과 중량충격음에 관련이 있습니다. 그런데 선분양 주택은 아직 안 지었는데 소음 등급을 어떻게 측정했을까요? 설계기준대로 만든 실험실 측정값입니다. 문제는 사후 검증을 하지 않아요. 점점 층간 소음 문제가 많아지고 있는 것 아시죠. 부실시공은 겉으로 보이는 부분만 확인하는 것이 아닙니다.

건축비 부풀리기

분양가는 택지비와 건축비로 구성되고 분양가 심사위원회가 문제가 없는지 심사합니다. 건축비는 기본형 건축비 내에서 적정한지 심사하는데요. 문제는 건축비가 실제 건축비가 아니라 예상 건축비라는 겁니다. 차이가 어느 정도인지 확인하기 위해 분양 원가를 공개하는 경기도 자료를 보면 분양가 예상 건축비 대비 실제 건축비 감소 비율은 평균 18.8% 감소하며 차이가 많이 납니다. 이 말은 예상 건축비를 높게 잡아서 분양가를 높이고 실제로는 예상 건축비보다 싸게 지었다는 겁니다. 참고로 이 건축비에 건설사 이익도 포함되어 있어요. 분양 원가는 건설사 이익을 포함한 금액입니다. 선분양과 후분양을 비교하는 관점에서 정리하면 선분양은 부풀려진 예상 건축비를 기준으로 하지만 후분양은 실제 건축비를 검증할 수 있습니다.

건설사의 금융비용 부담

예전에 후분양제를 도입하면 건설사가 추가자금이 연 40조 원 필요해져서 분양가가 3에서 7% 오른다는 이런 기사가 나왔었어요. '주택도시보증공사 연구보고서', '주거복지 향상을 위한 주택금융 시스템 발전방안'이 두 가지 보고서를 토대로 작성된 기사였습니다. 해당 보고서에 따르면 후분양제를 실시하면 건설사가 금융기관에서 공사비를 대출받아야 하고 이자 비용 때문에 분양가가 선분양할 때보다 3에서 7.8% 인상된다고 합니다. 추가로 중소건설사가 주택공급의 76.3%를 담당하고 있는데, 이 비용에 부담을 느껴서 주택공급이 감소할 수 있다는 내용이었습니다.

해당 기사가 나오고 다음 날에 반박 기사가 나왔어요. "후분양제 하면 분양가가 오른다고 주택도시보증공사의 이상한 보고서"라는 제목의 기사였습니다. 후분양제를 실시하면 분양가가 3에서 7.8% 상승하고 주택공급이 22% 감소한다는 보고서는 건설사 대출 금리를 9.3%로 계산했기 때문에 분양가가 7% 상승하는 계산이 나왔으며 보고서 작성 당시 대출 금리를 연 6.4에서 9.3%로 계산했답니다. 참고로 주요 건설사 대출 금리는 연 3에서 5%이고 주택공급량 22% 감소는 신용등급 C등급 미만의 건설사로 채권 발행도 힘든 업체예요. 후분양제를 실시하면 부실업체가 자동으로 퇴출당하고 주택시장 건전성 회복에 도움이 된다는 의견이 많습니다.

두 기사를 비교하면 건설사 자금 조달 비용 증가는 공통적인 의견이며 대출 금리와 분양가 상승 수치는 차이가 있어요. 어느 기사가 더 정확할까요? 후분양을 한 단지가 있습니다. 확인해 보면 되겠죠. 2019년에 후분양을 한 단지를 확인하면요. 분양가를 공개했는데 택지비와 건축비를 합쳐서 2261억 원이었고 택지비 및 건축비 가산비 부분에 후분양 주택 기간이자 항목이 있어요. 후분양 주택 기간이자는 22억 원 총사업비 대비 0.95%였습니다. 다음 단지는 총사업비 1850억 원, 후분양 주택 기간이자 10억 원, 총사업비 대비 0.54% 수준입니다.

 

순살자이, 통뼈캐슬, 흐르지오 앞으로 얼마나 나올까?

두 개로는 부족한 것 같아서 옛날 자료도 찾아봤어요. 경실련 자료를 참고하면, 원래 이 정도 수준으로 보입니다. 그리고 후분양하는 건설사를 지원하는 제도도 생겼어요. 주택도시보증공사 제1호 후분양 대출 보증 승인, 한 중소건설사가 후분양 대출 보증으로 총 분양 대금의 약 70%를 조달했어요. 이 정도면 충분하죠. 대출 금리는 연 3.5에서 4% 수준이 평균으로 앞서 말한 보고서는 대출금리를 연 6.4에서 9.3%를 가정했죠. 그리고 최근에 공공택지 공급공고를 보면요. 후분양 조건으로 공급하는 공공택지도 있어요. 결과는 어땠을까요? 건설사들이 기피했을까요? 입찰 경쟁률 3902대 1 이였습니다. 더 설명해 안 드려도 되겠죠.

후분양의 장단점

 

주택청약 통장 늘어나는 혜택 금리인상, 우대금리, 소득공제 등 정리

후분양은 공정률을 최대한 100%에 가깝게 그리고 제도를 정교하게 설계하면 앞서 언급한 문제를 모두 해결할 수 있습니다. 장점이 단점보다 훨씬 크다고 생각해요. 지금 일어나고 있는 순살자이, 통뼈캐슬, 흐르지오 사태는 일어나지 않을 것이라 판단됩니다. 추가로 제 생각을 덧붙이자면 선분양은 부동산 투기에 최적화된 제도입니다. 건설사와 부동산 투기꾼의 이해관계가 일치하는 제도로 건설사와 부동산 투기꾼들이 집을 통해 많은 이득을 챙겨가는 제도입니다.

후분양 추진 현황

마지막으로, 후분양 추진 현황을 보면 정부가 2018년 6월에 제2차 장기 주거종합계획 수정계획을 발표했어요. 이게 시작입니다. 2018년부터 단계적으로 후분양을 도입해서 LH공사, SH공사, 경기도시공사에 우선 적용했으며 2019년부터 공정률 60%에 공급하고 2022년 성과 평가 후 공정률 상향 검토하는 기본 계획을 발표했고요. 정부가 발표한 2019년 주거종합계획에서 경기도가 발표한 보도 자료를 보면 정부는 2019년 후분양 시범단지 세 개를 시작으로 2022년까지 공공분양의 70%를 후분양으로 공급한다고 했습니다. 경기도는 2020년부터 경기도시공사가 공급하는 공공분양은 후분양으로 공급하고 민간 분양도 후분양을 확대했습니다. 또 정부는 2019년에 공공택지 10개 블록을 후분양 조건으로 건설사에 공급했습니다. 아까 경쟁률 3902대 1 기억하시죠. 제가 가장 중요하게 생각하는 것은 이 부분입니다. 정부와 경기도는 각각 공정률 100% 후분양 시범단지를 선정했어요. 이유는 공정률 60%, 80%, 100% 중 가장 현실적인 후분양제를 검토하기 위해서입니다. 검토해 보고 90%, 95%가 될 수도 있겠죠. 후분양의 장점을 살리려면 사람들의 다양한 선택 품목을 제외한 나머지 공정률을 100%에 최대한 가깝게 하는 것이 좋다고 생각하는데요. 정부와 지자체가 시범사업 결과를 토대로 후분양 제도를 정교하게 잘 만들어서 앞으로는 후분양 제도를 많이 확대했으면 좋겠습니다.