특례 보금자리론 일반형과 2주택자 공급 중단 신생아 특례 출시 예정

9월 13일에 발표된 따끈따끈한 보도자료가 있어서 가져왔습니다. 특례 보금자리론 공급 현황 점검 및 향후 운영 방안, 금융위원회 가계부채 현황점검 회의에서 한국주택금융공사의 내용을 담았습니다. 특례보금자리론 일반형과 일시적 2 주택자에 대해 공급 중단이라는 조치가 발표되었는데요.

공급 목표 89.4% 달성

27일부터 시행되는 이 조치는 시행되고 나면 어떻게 될까요? 특례 보금자리론의 2023년 공급 목표는 39조 6000억 원이었습니다. 발표된 현시점 기준으로 공급액은 35조 4000억 원입니다. 공급 목표의 89.4%에 해당하는 공급액을 달성했다고 하겠습니다. 금리 인상이 이루어진 9월 8일 기준으로 유효 신청 금액은 37조 6000억 원이었습니다. 현재 한국주택금융공사의 예상으로는 23년 10월에 목표금액을 달성할 것으로 보고 있습니다. 특례 보금자리론을 통해서 가계 부담이 경감되고 역전세난은 완화됐으며, 대출 구조는 개선되었다. 이렇게 평가하고 있는데요. 우리가 관심이 있는 것은 이런 것보다 향후에 운영을 어떻게 할 것인가입니다.

저소득, 실수요자 위주로 재편

현재까지 특례 보금자리론이 소득 제한 없이 주택 갈아타기에 대해 충분히 보장해 주었다면 이제부터는 저소득, 실수요자 위주로 재편하여 운영하겠다는 것이 주요한 맥락이 되겠습니다. 그래서 일반형의 경우에는 공급 목표에 도달함에 따라서 공급이 중단되고요. 기존의 보금자리론에 해당하는 우대형 공급은 24년 1월까지 지속해서 공급해 저소득, 실수요자 주거비용을 지원하겠다 이렇게 발표하고 있습니다. 우대형의 경우에는 합산 소득이 1억 원 이하이고 동시에 주택 가격이 6억 원 이하여야 하니까 일반형에 비해서 조건이 조금 더 까다롭다고 할 수 있겠죠. 더불어서 일시적 2 주택자도 제한한다고 합니다. 원래는 갈아타기 할 때 특례 보금자리론을 사용할 수 있도록 해 주었었는데 이제는 무주택자만 지원하도록 하겠다. 이렇게 향후에 운영 방안을 제시하고 있습니다.

특례 보금자리론 정리

정리해 보면 이렇습니다. 특례 보금자리론 일반형 일시적 2 주택자는 공급 중단, 특례보금자리론 우대형은 24년 1월까지 공급됩니다. 그러니까 이제 우리는 우대형 특례 보금자리론에 초점을 맞추고 기존의 계획들을 수정해야 할 필요가 있을 겁니다. 우대형 특례 보금자리론은 부부 합산 소득이 1억 원 이하이면서 동시에 주택 가격이 6억 원 이하여야 합니다. 앞으로 이 조건을 잘 기억해 두시고요. 추진 일정은 9월 27일 수요일부터 적용된다고 합니다. 당초 특례보금자리론 일반형을 신청하려고 하셨거나 갈아타기 목적으로 사용하려고 하셨던 분들은 9월 26일 화요일까지 신청 접수를 하셔야겠습니다. 9월 26일까지는 접수할 수 있고요. 9월 27일부터는 우대형만 접수 가능하다는 점 반드시 기억해 두셔야겠습니다. ​만약 여러분들이 특례보금자리론을 이용해서 집을 매수할 계획이었다면 얼른 움직이셔야 하겠고요. 추석 전에 향방이 결정되기 때문에 빠르게 결정하셔야겠습니다.

특례 보금자리론 금리

특례 보금자리론은 역시나 DTI 심사를 보기 때문에 확실히 유리하다고 할 수 있겠는데요. 특례 보금자리론이 막히게 되면 이제 DSR을 적용받는 집단 대출이나 일반 주택담보 대출을 이용해야 하니까 상대적으로 소득이 낮으신 분들은 대출 한도 부분에서 타격을 입을 수가 있겠습니다. 이 부분도 반드시 체크해 두셔야겠고요. 한편, 특례보금자리론의 고정금리가 많이 인상되었기 때문에 9월 7일 이후로는 금리가 4.9%까지 올라가게 되었습니다. 물론 여기에 우대 금리가 들어가면 일부분 빠지는 부분이 있긴 하겠지만, 최대 금리가 거의 5%에 가깝게 설정되어 있다는 부분이 결코 부담이 적은 부분은 아니라고 하겠고 체증식을 이용할 수 없는 분들의 경우에는 30년 4.85%의 금리로 빌려야 하니까 사실 집단 대출의 금리가 4% 정도 나오는 현 상황에서 특례 보금자리론의 메리트가 많이 떨어진다는 지적이 나오고 있던 부분이었습니다.

특례 보금자리론과 디딤돌 대출

특례 보금자리론이 중단된다는 소식을 아마 은행은 좋아할 것 같습니다. 특례 보금자리론의 출시로 인해서 10월까지 기존의 상품들을 많이 판매하지 못했기 때문에 특례가 중단되고 은행 역시 대출 금액을 늘리려고 많이 노력할 것 같고, 그러한 일환이 50년 주담대 같은 방향이 아니었을까? 생각해 보게 됩니다. 이제는 금리를 조금 유연하게 활용할 수 있을 것 같고, 현재처럼 조달 금리와 실제 실행 금리 차이가 적었던 적은 역사적으로 굉장히 짧기 때문에 남은 2023년에 금리 향방 역시 중요하다고 하겠습니다. 역시 디딤돌 대출과 비교해 봐야 할 필요가 있겠다 싶습니다. 디딤돌 대출 같은 경우에는 30년 만기로 주어지게 되지만 소득에 따라서 금리가 3% 미만으로 나올 수도 있기 때문에 차주 입장에서는 굉장히 금리를 저렴하게 가져갈 수 있는 유리한 대출 방식이라고 하겠습니다. 특례 보금자리론과 비교해 보았을 때 우대 없이 비교해 본다면 거의 1.2% 정도 차이가 나는 거니까 절대로 작지 않은 차이라고 하겠습니다. 소득 조건이 조금 더 까다로우니까 소득 조건이 7000만 원을 넘는 분들의 경우에는 특례 보금자리론 우대형을 찾아보셔야겠고 소득 조건을 맞출 수 있는 분들이라고 한다면, 디딤돌로 알아보시는 게 좋을 것 같습니다.

신생아 특례 출시 예정

이제 특례 보금자리론은 일반형이 끝이 나니까 9억 원까지 노리는 것은 힘들지 않나 이렇게 생각하는 분들도 계실 것 같은데요. 2024년 신생아 특례가 출시 예정입니다. 디딤돌 대출에 현재 특례 보금자리론을 섞은 듯한 그런 대출 상품이 출시되는데요. 물론 이것을 위해서 아이를 낳는 분들은 없겠지만, 아이를 낳을 계획이 있으시다면 2023, 2024, 2025년까지 향후 3년은 이러한 특례도 활용해 볼 수 있겠습니다. 현재 전국적인 부동산 시장이 잠깐 오르고 있으니 대출을 다시 조는 방향으로 이끌어 가는 것 같다 싶습니다. 당초 연중에 특례 보금자리론의 공급 지원 계획에 대해서 발표했을 때 추가로 재원을 조달하여 연말까지 차질 없이 공급할 수 있게 하겠다 이렇게 이야기했었는데, 시장이 조금 반등하니까 대출 규제를 가해서 시장의 속도를 조절하려고 하는 느낌으로 해석이 되는 것 같습니다. 전국에 9~10월 입주단지가 굉장히 많기 때문에 해소를 하려면 금융과 세제 부분에서 박자가 잘 맞아야 할 텐데요. 남은 연말까지 입주를 앞두고 계신 분들은 대출도 잘 파악하셔서 여러분이 내 집 마련하시는데 차질 없으셨으면 좋겠습니다.

 

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