뛰는 물가 위에 나는 금리 언제 안정될까?

2022년 8월부터 9 차례 기준금리 인상

한은은 지난해 8월부터 올해 11월까지 기준금리를 모두 아홉 차례 인상했습니다. 2021년 8월 기준금리를 연 0.75%로 인상한 이후 올해 11월 연 3.25%까지 끌어올렸습니다. 이로 인해 시중은행의 가계대출 금리는 연 7%대를 넘어섰는데요. 이에 따른 영끌족들의 가계대출에 대한 부담과 역전세 난이 이슈가 된 한 해였습니다.

주간아파트동향

서울 아파트 매수심리 '꽁꽁'.............매매수급지수 2012년 7월 이래 최저 수치 금리 부담에 집값 고점인식까지 겹치면서 집값뿐만 아니라 매수 심리도 최강 한파만큼 꽁꽁 얼어붙었습니다. 한국부동산원 조사에 따르면 12월 셋째 주 서울의 아파트 매매수급지수가 64포인트로 전주 대비 0.8포인트 하락했습니다. 2012년 7월 첫째 주에 58.3을 기록한 이후 가장 낮은 수치입니다. 심리가 얼면서 부동산 시장 거래는 역대급으로 줄었고, 이 때문에 청약 시장에도 찬바람이 불고 있습니다.

전국 미분양 현황

KB부동산 데이터에 따르면 2022년 10월 전국 미분양 가구는 총 47,217 가구로 전년 동기 대비 235.47%의 증가율을 보였습니다. 집값은 떨어지고 있으나 자재값 인상 등으로 인해 분양가는 상승한 탓으로 풀이됩니다.

2023 경매물건 쏟아진다.

현재 경매 시장은 특별한 문제없는 물건도 1,2회 유찰은 기본이고 경매 참여자 수도 올 초에 비해 확 줄었습니다. 감정가 대비 낙찰가 비율인 낙찰가율도 현저히 낮아지고 있으며, 경매 매물도 늘고 있습니다. 지난 10월 서울 아파트 107건에 대한 경매가 진행됐는데 2021년 10월에는 31건에 불과했습니다. 무려 3배가 넘게 증가가 된 것인데요. 중요한 건 지금 경매시장에 등장한 물건들은 올해 금리 인상이 반영된 것이 아니라는 겁니다. 경매물건이 법원 현장까지 나오는 데는 최소 6개월에서 최대 2년이 걸리기 때문인데요. 전문가들은 금리가 계속 오르면 내년부터 경매 물건이 본격적으로 시장에 풀릴 것으로 내다보고 있습니다.
올해 하반기 가격이 반영된 물건들이 본격적으로 나오고 일명 '영끌', '빚투'에 나섰던 투자수요의 매물들이 금리 인상에 따른 부담을 이기지 못하고 경매로 넘어올 가능성이 높기 때문입니다.

2023년 경제정책방향

12월 21일 정부는 '2023년 경제정책방향'을 발표했습니다. 정부는 최근 무주택자는 물론 다주택자에 대한 대출 완화부터 종부세, 취득세 등의 세제완화까지 각종 규제들을 풀기 시작했습니다. 내년 초엔 서울 등 부동산 규제지역을 추가로 해제하고, 분양가상한제 개편 등 부동산 정상화를 위해 나서고 있습니다. 부동산 시장의 연착륙 유도, 매매시장 활성화를 목적으로 부동산 세제부터 다주택자 규제까지 대대적인 규제완화를 예고하고 있는 터라 새해엔 여느 때보다 많은 변화가 예상되고 있습니다.

빌딩 숲

실제로 과거 시장을 보면 1998년 IMF와 2008년 리먼 사태, 그리고 올해의 부동산 위기론 까지 대략 10년을 주기로 큰 상승과 하락의 사이클이 반복되는 모습인데요. 이 사이클은 공통적으로 부동산 가격 상승 이후 경제 위기나 부동산 규제 등으로 집값이 하락한 뒤 오히려 큰 상승이 있었습니다. 이 때문에 금리 인상이 마무리되고 대대적인 규제완화가 된다면 내년 하반기부터 서서히 안정될 것이란 기대감이 높아지고 있습니다.

아파트 변동 추이