오피스텔 주택수 제외 양도세 비과세 요건, 핵심은 세법상 업무용이냐 주거용이냐

오피스텔을 보유하고 계신 분들 중 양도세 비과세 요건을 정확히 몰라 혼란을 겪는 경우가 많습니다. 세법에서 정하는 요건을 하나라도 충족하지 못하면 예상치 못한 양도세를 부담해야 할 수 있는데요. 실제로 요건을 잘못 이해해 1억에서 많게는 3억 원이 넘는 고지서를 받고 당황하는 사례도 있습니다. 이 글을 통해 오피스텔 양도세 비과세 요건을 더 많이 이해하시고, 세금 문제로 손해 보지 않으시길 바랍니다.

오피스텔은 주택일까요?

많은 분들이 아파트 청약 시 오피스텔이 주택 수에 포함되지 않는다는 점을 떠올리며, 주택과는 별개라고 생각하는 경우가 많습니다. 하지만 세법에서는 상황에 따라 오피스텔을 주택으로 간주하기도 합니다. 오피스텔은 건축법상 업무시설로 분류되기 때문에 주택법상 주택의 정의에는 포함되지 않습니다. 그러나 세법에서는 사용 용도에 따라 오피스텔을 주택으로 간주할 수도 있습니다. 즉, 오피스텔이 주거용으로 사용된다면 세법상 주택으로 판단될 수 있다는 점을 주의해야 합니다.

오피스텔의 주거용 vs 업무용 판단 기준

세법에서는 오피스텔의 사용 용도를 기준으로 주택 여부를 결정합니다. 소득세법 제88조 제7항에서는 "주택이란 허가 여부나 공부상의 용도 구분과 관계없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서 대통령령으로 정하는 구조를 갖추어 사실상 주거용으로 사용하는 건물"로 정의하고 있습니다. 즉, 등기부등본이나 건축물대장에 업무시설로 기재되어 있더라도, 내부에 별도의 출입문, 화장실, 취사시설이 갖춰져 있어 사실상 주거용으로 사용된다면 주택으로 간주됩니다. 따라서 오피스텔을 주거용으로 임대하고 있다면 1세대 1주택 비과세 혜택을 받지 못할 가능성이 큽니다.

1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있는 경우

만약 주택 한 채와 오피스텔 한 채를 보유하고 있다면, 오피스텔이 주택으로 간주될 경우 2주택자가 되어 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없습니다. 하지만 예외적으로 오피스텔을 장기임대주택으로 등록하고 일정 요건을 충족하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 세무서는 오피스텔이 주거용인지 여부를 판단할 때 다양한 요소를 고려합니다. 대표적으로 임차인이 전입신고를 했는지 확인하는데요. 일반적으로 회사 사무실에 전입신고를 하지는 않기 때문에, 전입신고 여부는 주거용 판정을 내리는 중요한 기준이 됩니다.

업무용 계약서 작성만으로 주거용 판단을 피할 수 있을까?

일부 임대인은 오피스텔을 업무용으로 인정받기 위해 임대차 계약서에 "업무용으로 사용한다"는 문구를 넣고, 전입신고 불가 특약을 포함시키기도 합니다. 그러나 이것만으로 업무용으로 인정받기는 어렵습니다. 세무서는 다음과 같은 자료를 종합적으로 검토하여 주거 여부를 판단합니다.

▶ 임차인의 사업자 등록 여부

▶ 임차인과의 직접 확인을 통한 용도 파악

▶ 주민등록 초본 및 사업소득 지급 명세서

▶ 오피스텔의 전기, 가스, 수도 사용량

▶ 건물 관리인 및 이웃의 진술

따라서 계약서만으로 업무용으로 인정받을 수 있다고 생각하는 것은 위험한 착각일 수 있습니다.

공실이거나 사용 용도가 불분명한 경우

오피스텔이 공실 상태이거나 사용 용도가 명확하지 않은 경우에도 양도세 중과가 될 가능성이 있습니다. 세무서는 기존에 사업자 등록이 없었거나, 같은 건물 내 다른 오피스텔이 주거용으로 사용된 사례가 있는 경우 이를 근거로 주거용으로 판단할 수 있습니다. 또한 세입자가 실제로 업무용으로 사용했더라도 주거시설이 갖춰져 있다는 이유만으로 주거용으로 간주되는 경우도 있습니다. 이로 인해 1세대 1주택 비과세 혜택이 배제되거나, 다주택자로 판단되어 양도세 중과 처분을 받을 수도 있습니다.

세무서의 처분에 이의가 있을 경우

만약 세무서가 오피스텔을 주거용으로 판단하여 양도세를 부과했다면, 조세 불복 절차를 통해 이의를 제기할 수 있습니다. 조세 불복은 세무서의 처분이 위법하거나 부당하다고 판단될 경우 납세자가 이를 다투는 절차입니다. 조세 불복 절차를 간단하게 살펴보겠습니다.

▶ 조세 불복 절차 진행 방법

조세 불복은 크게 이의신청, 심사청구, 심판청구, 행정소송의 단계로 진행됩니다.

◈ 이의신청: 세무서에 이의를 제기하는 첫 번째 단계입니다. 세무서의 처분에 대한 재검토를 요청할 수 있습니다.

◈ 심사청구: 국세청에 심사를 요청하는 단계로, 이의신청에서 기각된 경우 진행할 수 있습니다.

◈ 심판청구: 조세심판원에 이의를 제기하는 절차로, 심사청구에서 원하는 결과를 얻지 못했을 때 신청할 수 있습니다.

◈ 행정소송: 법원에 소송을 제기하는 최종 단계로, 조세심판원에서 기각된 경우 행정소송을 진행할 수 있습니다.

각 단계마다 신청 기한과 절차가 다르므로, 전문가의 도움을 받아 진행하는 것이 유리합니다.

마무리

양도소득세부과처분취소 판례.pdf

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오늘은 오피스텔의 양도세 비과세 요건에 대해 자세히 알아보았습니다. 오피스텔이 주택으로 간주될 경우 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없으며, 계약서상의 업무용 표기만으로는 주거용 판단을 피할 수 없다는 점을 기억해야 합니다. 또한 조세 불복 절차를 통해 부당한 세금 부과에 대응할 수도 있습니다. 세법 적용 기준을 정확히 이해하고 철저히 대비하여 불필요한 세금 부담을 피하시길 바랍니다. 향후 조세 불복 절차와 추가적인 절세 전략에 대해 더욱 자세히 다루도록 하겠습니다.

 

 

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