월세 보증금 신탁부동산 사기 유행 예방법과 등기부등본에서 확인해야 할 것

우리는 전세 사기만 조심하면 되는 줄 알고 있지만, 최근에는 월세 사기가 기승을 부리고 있습니다. 월세 사기는 누구에게 일어날 수 있으며, 사기 수법이 날로 교묘해지고 있습니다. 특히, 신탁 등기를 활용한 월세 보증금 사기가 급증하면서 세입자들이 큰 피해를 입고 있습니다. 이 글에서는 신탁의 개념과 이를 악용한 사기 수법, 그리고 이를 피하는 방법에 대해 알아보겠습니다.

신탁의 개념과 기본 원리

신탁이란 주택 소유자가 신탁회사에 자신의 재산(주택)의 관리와 처분 권한을 넘기는 제도입니다. 이는 소유권을 완전히 이전하는 것이 아니라, 관리와 처분 권한만 넘기는 형태입니다. 주택 소유자가 신탁회사에 재산을 맡기는 가장 큰 이유는 신탁회사가 재산에 대해 대출보다 더 많은 금액을 평가해 주기 때문입니다. 즉, 돈이 필요할 때 주택을 신탁회사에 맡기고 더 많은 금액을 받을 수 있는 구조입니다.

하지만 여기서 중요한 점은 소유권이 그대로 등기부등본에 남아 있다는 것입니다. 위 이미지를 보면 순위번호 1에 "소유권보존"이라고 되어 있습니다. 이 말은 소유권을 가지고 신탁회사에 권리를 넘겼지만 등기부에는 소유권자로 나온다는 뜻입니다. 일반적인 계약 과정에서는 등기부등본을 통해 소유권을 확인하지만, 신탁의 경우 등기부등본을 자세히 살펴보지 않으면 소유자와 신탁회사 간의 관계를 제대로 이해하지 못할 가능성이 큽니다. 이에 따라 사기꾼들은 이를 악용해 월세 보증금 사기를 치고 있습니다.

신탁을 활용한 월세 보증금 사기

위 이미지는 신탁이 없는 경우 등기부에서 근저당을 을구에서 확인하는 예시입니다. 사기꾼들은 신탁 등기를 활용해 소유자가 여전히 주택을 보유하고 있는 것처럼 속입니다. 계약 과정에서 피해자가 등기부등본을 확인할 때, 소유자 명의가 그대로 남아 있으므로 별다른 의심 없이 계약을 진행하게 됩니다. 하지만 등기부등본의 ‘갑구’를 살펴보면, 소유권이 신탁회사로 이전되었음을 확인할 수 있습니다. 또한, 일반적으로 대출이 있는지 확인하기 위해 등기부등본의 ‘을구’를 보는데, 신탁된 주택의 경우 을구에 대출 정보가 기재되지 않는 경우가 많습니다. 이는 소유자가 신탁회사로부터 ‘수익권 증서’를 받은 후, 이를 담보로 대출을 받는 방식이기 때문입니다. 결과적으로 신탁이 설정된 주택은 소유자의 의사와 관계없이 신탁회사가 처분할 수 있으며, 피해자는 보증금을 돌려받지 못하는 상황에 처하게 됩니다. 

신탁 사기 피해를 막는 방법

신탁 사기를 피하기 위해서는 등기부등본을 꼼꼼히 확인하는 것이 가장 중요합니다. 특히 ‘갑구’에 신탁 관련 내용이 기재되어 있다면, 반드시 신탁회사와 임대차 계약을 맺어야 합니다. 단순히 소유자와 계약을 체결하면 법적으로 효력이 없으며, 최악의 경우 최우선변제권조차 인정받지 못할 수 있습니다.

▶ 계약을 진행할 때 반드시 확인해야 할 사항

1. 등기부등본 확인: 갑구에 ‘신탁’이라는 문구가 있는지 확인합니다. 만약 신탁이 설정되어 있다면, 반드시 신탁회사와 계약을 체결해야 합니다.

2. 신탁회사와 계약 여부 확인: 소유자가 계약을 진행하려 할 경우, 신탁회사의 동의서가 있는지 확인해야 합니다. 동의서가 없는 경우, 해당 계약은 무효입니다.

3. 최우선변제 가능 여부 검토: 임대차 계약이 올바르게 체결된 경우에만 최우선변제를 받을 수 있습니다. 신탁회사와 계약하지 않고 소유자와 계약한 경우, 최우선변제도 받을 수 없으므로 주의해야 합니다.

4. 부동산 중개업자의 신뢰성 확인: 일부 부동산 중개업자들은 사기를 공모하는 경우도 있습니다. 따라서 신뢰할 수 있는 공인중개사를 통해 계약을 진행하는 것이 중요합니다.

신탁 사기에 대한 법적 대응과 피해 보상

만약 신탁 사기를 당했다면 법적인 대응이 필요합니다. 계약 과정에서 소유자와 계약을 체결했지만 신탁회사와 계약하지 않은 경우, 해당 계약은 무효가 될 가능성이 큽니다. 이런 경우에는 법적 절차를 통해 계약 무효 확인 소송을 진행해야 하며, 보증금을 반환받기 위해 신탁회사와 협의해야 합니다. 또한, 최우선변제를 받을 수 없는 경우에는 ‘소액 임차인’으로 보호받을 수 있는지 검토해야 합니다. 소액 임차인의 경우 일정 금액까지 보증금을 보호받을 수 있지만, 지역별 기준이 다르므로 이에 대한 확인이 필요합니다.

마무리

결국 부동산 공부는 자신의 자산을 지키는 필수적인 과정입니다. 단순히 부동산 중개업자의 말만 믿고 계약을 진행하기보다는, 직접 등기부등본을 확인하고, 갑구와 을구의 의미를 이해하며, 최우선변제금의 기준을 파악하는 것이 중요합니다. 최근 신탁 사기가 다시 유행하고 있는 만큼, 계약 전에는 반드시 신탁 여부를 확인하고, 신탁회사와 직접 계약을 체결해야 피해를 방지할 수 있습니다. 주변에 월셋집을 구하는 사람이 있다면 이러한 정보를 공유하여 사기 피해를 예방할 수 있도록 도와주시면 합니다.

 

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