대출 용어 LTV, DTI, DSR 정리 계산방법 DTI 계산기 DSR 계산기

부동산 대출 용어 중 가장 유명하고 머리 아프게 만드는 삼총사가 있죠. LTV, DTI, DSR에 대해서 간단하게 정리하여 설명드려보겠습니다. 용어의 의미와 계산법을 알아 두시고 본인의 LTV, DTI, DSR을 확인해 보시면 대출 가능 금액에 대해 어느 정도 가늠이 가능하니까 꼭 알아두시면 좋겠죠. 바로 시작하겠습니다.

먼저 가상의 조건을 만들어 놓고 시작할게요. 아파트 매수를 준비 중인 신혼부부로 연 소득은 부부 합산 4000만 원이고 매수하기 원하는 아파트의 가격은 3억 원인데, 상환 기간은 30년, 상환 방식은 원리금 균등 상환, 금리는 3% 조건으로 주택담보대출 2억 원을 받으려고 하고 있습니다. 그리고 동시에 금리 5%, 5년 상환인 신용대출 3000만 원과 금리 7%, 5년 상환인 자동차 캐피털 대출 2000만 원을 받는다고 가정해 볼게요. LTV, DTI, DSR은 각각 70%, 60%, 60%를 적용받고요.

LTV 주택가격 대비 대출 가능한 비율

첫 번째 LTV입니다. LTV는 Loan To Value Ratio의 약자인데요. 주택 담보가치에 따른 대출금의 비율을 뜻합니다. 말이 어려운데 간단하게 말해서 주택가격 대비 대출 가능한 비율을 말하죠. 그럼 앞서 가정한 신혼부부에 적용해 볼게요 3억 원 아파트를 매수하려고 하는데 LTV 70%를 적용받는다고 했었죠.

3억원 × 0.7(70%) = 2.1억원

즉 아파트 가격 3억 원의 70%까지 대출이 가능하다는 의미고 따라서 LTV 70%에 대한 대출 가능 금액은 3억 원의 70%인 2.1억 원, 2억 1000만 원이 되겠네요. LTV 조건만 보면 현재 준비 중인 2억 원 대출은 최대한도 2.1억 원, 2억 1000만 원 안에 들어오니까 문제가 없습니다. 이렇게 보면 LTV 별거 아니죠. 그냥 아파트 가격에 LTV 비율만 곱해주면 됩니다.

DTI 총부채 상환 비율

다음으로 넘어가 보겠습니다. 두 번째 DTI입니다. DTI는 Debt to Income의 약자로 총부채 상환 비율이라고 부르는데요. 주택담보대출 원리금의 신용대출과 같은 다른 대출에 이자를 더한 금액을 총부채로 보고요. 이 총부채 대비 소득 비율을 DTI라고 합니다.

DTI = 총 부채 / 연 소득 DTI = (주담대 원리금 + 다른 대출 이자) / 연 소득

간단하게 공식으로 정리해 보면 DTI는 주택담보대출 원리금 더하기 기타 다른 대출 이자의 연 소득을 나눈 값이 되겠습니다. 그럼 바로 가상인물에 한번 적용해 보겠습니다. 주택담보대출 원리금은 계산해 보니까 월 84만 3208원이고요. 이를 1년으로 환산하면 1011만 8496원이네요. 금리 5%인 신용대출 3000만 원에 대한 1년간 지불해야 되는 이자는 3000만 원 곱하기 5%인 0.05 하니까 150만 원이 나오고요. 금리 7%인 자동차 캐피털 대출 2000만 원에 대한 1년 이자는 2000만 원 곱하기 0.07로 140만 원이 되겠네요. 그럼 DTI 공식에 적용해 보면 1011만 8496원 더하기 150만 원 더하기 140만 원에다가 4000만 원을 나누면 약 32.5%가 나오네요. 즉 DTI 60% 조건에 여유 있게 만족하므로 주담대 2억 원 대출은 문제없이 가능하겠죠.

DSR 총부채 원리금 상환 비율

DSR = 총 부채 / 연 소득 DSR = (주담대 원리금 + 다른 대출 원리금) / 연 소득

이제 마지막으로 DSR로 넘어가 보겠습니다. 세 번째 DSR입니다. DSR은 Debt Service Ratio의 약자로 총부채 원리금 상환 비율이라고 부르는데요. 대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율을 뜻합니다. DTI와 비교하면 이해하기 쉬운데요. DTI는 원금과 이자 합인 원리금은 오직 주택담보대출에만 적용하고 기타 부채는 이자만 고려했었죠. 하지만 DSR은 주택담보대출을 포함한 모든 대출에 대해 원리금을 합산합니다. 즉 신용대출, 자동차 대출과 같은 대출에 대해서도 이자뿐만 아니라 원금을 합산하여 비율을 계산한다는 거죠. 그래서 같은 대출이라고 할지라도 DTI 대비 DSR의 비율이 높게 계산되는 겁니다.

DSR 계산

DSR 공식은 주택담보대출 원리금 더하기 기타 다른 대출 원리금을 연 소득으로 나눈 값이 되겠습니다. 그럼 DTI와 얼마나 차이가 나는지 가상 인물에 대한 DSR을 계산해 보겠습니다. 주택담보대출 원리금은 앞서 계산했었죠. 1011만 8496원이었고요. 신용대출과 자동차 캐피털 대출에 대해서도 계산을 하고 원리금을 확인해 봤는데요. 신용대출은 월 56만 6137원으로 12개월, 1년으로 환산하면 12를 곱해서 총 679만 3644원이 되고, 자동차 캐피털은 월 39만 6024원으로 1년으로 환산하면 총 475만 2288원이네요. 따라서 DSR 공식에 대입해 보면 1011만 8496원 더하기 679만 3644원 더하기 475만 2288원에다가 4000만 원을 나누면 약 54.16%로 나오네요. DSR 60%를 적용받는다고 가정했으니까 계산 결과는 약 54%이므로 다행스럽게 주담대를 받을 수 있겠습니다. 하지만 다른 대출이 또 있거나 DSR을 40% 또는 50%를 적용받는다면 주담대를 못 받았겠죠.

DTI와 DSR 차이

이렇게 같은 대출이라고 할지라도 DTI와 DSR이 비율이 크게 차이가 납니다. 상대적으로 총부채 금액이 크게 잡히는 DSR이 까다로운 조건인 거고요. 그래서 대출과 관련된 이야기를 하면 항상 DSR이 핵심 이슈로 부각이 되는 겁니다. 최근에도 역전세 문제 때문에 정부에서 한시적으로 DSR 규제를 풀어준다고 하니까 큰 이슈가 되고 있죠. 사실 역전세를 당한 임대인 또는 전세금을 돌려받지 못할까 봐 걱정되는 임차인은 DSR 규제 완화를 찬성하고 반기겠지만, 반대로 가계 부채, 나라 부채가 늘어나는 것을 우려하는 분들이나 전세가 또는 매매가가 더 떨어지기를 원하시는 분들은 이 DSR 규제 완화를 반대하겠죠. 그리고 기금 대출인 디딤돌 대출과 보금자리론이 왜 대출 규제로부터 상대적으로 자유로운지도 이해되시죠. 디딤돌 대출과 보금자리론은 DSR을 적용받지 않고 DTI만 적용받기 때문입니다. DTI만 적용받으면 왜 좋은지는 위의 내용을 다시 보시면 설명 안 해드려도 다 아시겠죠. 

DTI 계산기, DSR 계산기

이제 여러분은 LTV, DTI, DSR 대해서 알게 되셨는데요. 우리는 금융 전문가가 아니기 때문에 이 정도만 아셔도 충분합니다. 그럼 대출 준비 중이신 분들은 이제 뭘 해야 할까요? 바로 본인의 DTI, DSR을 계산해 봐야겠죠. 앞에서 말씀드린 대로 하나하나 따져가며 계산해 봐도 되지만 시간이 돈인데 최대한 시간을 아끼는 게 좋겠죠. 구글이나 네이버에서 DTI, DSR 계산기를 검색해 보면 수많은 사이트가 나옵니다. 거기에서 마음에 드는 사이트에 들어가셔서 본인의 부채 금액과 받고자 하는 대출금을 입력만 하면 자동으로 DTI, DSR이 계산되어 나옵니다.

마무리

앞서 예시로 보여드렸던 가상 인물에 대한 부채 상황을 입력해서 DSR을 확인해 보니까, 52.16%로 직접 계산했던 결과와 똑같이 나오네요. 그러니 이렇게 무료로 제공하는 계산기 활용하셔서 간단하게 DTI, DSR 계산해 보시고 본인의 대출금이 얼마나 나오는지 확인하신 후에 은행 방문하시면 괜히 대출금 안 나올까 봐 걱정하며 마음 졸이며 상담받을 필요 없겠죠. 여기까지 LTV, DTI, DSR 용어의 개념과 계산법 그리고 DTI, DSR 계산기를 활용하는 방법까지 알아봤는데요. 지금 대출을 준비 중이신 분들께 조금이나마 도움이 됐으면 좋겠습니다.

 

 

 

디딤돌 대출 소득요건 완화 출산 무주택 가구 특례