등기부등본에서 꼭 확인해야 하는 것들

안전한 부동산 거래를 위해 반드시 확인을 해야 하는 등기부등본에 대해 자세히 알아보겠습니다. 등기부등본은 해당 집의 이력서라고 이해하시면 됩니다. 집이 지어졌을 때부터 현재까지 집을 중심으로 어떤 일들이 있었는지 등기부등본에 모두 남아있습니다.

등기부등본은 언제 확인해야 할까?

집을 누가 언제 지었고 언제 집주인이 바뀌었는지 또 집을 담보로 돈을 얼마나 빌렸는지와 같은 정보들을 등기부 등본을 통해서 확인할 수 있습니다. 그럼 등기부등본은 언제 확인해야 할까요? 가장 먼저 계약하는 날에 등기부등본을 확인해야 합니다. 그리고 이사하는 날에도 등기부등본을 한 번 더 출력해서 확인하는 것이 좋습니다. 계약한 날부터 이사하는 날사이에 등기부등본 내용이 변동된 것은 없는지 확인해야 하기 때문입니다.

등기부등본의 종류

등기부등본은 토지, 건물, 집합건물 이런 종류에 등기부등본이 있습니다. 내가 계약하려는 부동산의 유형에 따라서 확인해야 하는 등기부등본의 종류가 달라집니다.

단독주택과 공동주택

우리가 전세나 월세로 계약하는 주택들은 크게 두 가지 유형으로 나눕니다. 단독주택과 공동주택인데요. 각각의 특징들을 살펴보면 단독주택은 하나의 건물 전체를 집주인 한 명이 단독으로 소유하고 있는 부동산을 말합니다. 이런 단독 주택에는 다중주택, 다가구 주택 등이 포함됩니다. 만약 내가 계약하려는 집이 이런 단독주택이라면 토지와 건물 등기부등본을 각각 발급받아서 확인하시면 됩니다. 반면, 공동주택은 호수별로 각각의 소유자가 존재하는 부동산을 말합니다. 아파트를 떠올리시면 이해하기 쉬울 거예요. 이런 공동주택에는 아파트, 오피스텔, 다세대 주택 등이 포함됩니다. 내가 계약하려는 집이 공동주택에 포함된다면 토지등기부 등본은 발급받을 필요가 없고요. 집합건물 등기부등본만 발급받으시면 됩니다.

등기부등본의 구성

그럼 등기부등본이 어떻게 구성되어 있는지 살펴보겠습니다. 등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있습니다. 표제부에는 집 주소에 대한 정보가 들어있습니다. 갑구에는 집의 소유자가 누군지에 대한 정보가 나와 있고요. 을구에는 집을 담보로 대출을 받았는지와 같은 소유권 이외의 주요 권리들이 나와 있습니다. 그럼 이제 어떤 것들을 중점적으로 살펴봐야 하는지를 알아보겠습니다.

표제부의 내용과 주의사항

등기부등본 아래쪽을 보면 등기부 등본을 열람한 날짜 혹은 발급 날짜와 시간이 자세하게 적혀있습니다. 이 열람 일시를 보고 해당 등기부등본이 당일에 열람한 게 맞는지를 꼭 확인해야 합니다. 등기부등본의 내용은 하루 사이에도 얼마든지 변동될 수 있습니다. 그렇기 때문에 등기부등본은 반드시 그 당일에 열람한 것을 두고 내용들을 확인해 봐야 합니다. 표제부에는 해당 부동산의 주소가 나와 있습니다. 이 표제부에 나와 있는 집의 주소와 계약서상의 집 주소가 일치하는지를 확인하시면 됩니다. 만약 내가 계약하려는 집이 다가구 주택이나 다중주택과 같은 단독주택이라면 소재 지번이 일치하는지만 확인하시면 됩니다. 반면, 내가 계약하려는 집이 아파트, 오피스텔, 다세대 주택과 같은 공동주택이라면 소재 지번뿐만 아니라 호수까지 정확히 일치하는지 확인하셔야 합니다.

갑구의 내용과 주의사항

갑구에는 집의 소유자가 누군지에 대한 정보가 나와 있습니다. 먼저 갑구에 표시된 집주인의 인적 사항과 계약서상 집주인의 인적 사항이 일치하는지를 확인해야 합니다. 그리고 계약을 진행할 때 나와 있는 상대방이 등기부 등본상의 소유자가 맞는지도 신분증을 통해서 다시 한번 확인해야 합니다. 계약금이나 보증금을 입금할 때도 계좌의 주인이 등기부 등본상 소유자가 맞는지도 확인해야 합니다. 만약 등기부등본상 소유자가 아니라 다른 사람의 계좌로 보증금을 이체했다면 돈을 되찾기 힘들 수도 있기 때문에 꼭 주의하셔야 합니다.

가압류, 압류, 가처분, 가등기

마지막으로 갑구에서 정말 주의해야 할 것이 하나 있습니다. 만약 갑구에서 가압류, 압류, 가등기, 가처분 이런 단어들이 보인다면 집은 절대로 계약하시면 안 됩니다. 용어들이 조금 생소할 수도 있는데 정말 간단하게 설명해 보면 가압류나 압류가 걸려 있다면 집주인이 빚을 갚지 못하고 있거나 많은 세금을 체납한 상태라고 생각하시면 됩니다. 가처분이나 가등기가 있다면 해당 집은 소유권과 관련해서 복잡한 문제에 휩싸여 있는 상황이라고 생각하시면 되고요. 그래서 등기부등본 갑구에 이런 단어들이 보인다면 이 집은 굉장히 위험할 소지가 높기 때문에 절대로 계약을 진행하시면 안 됩니다.

을구의 내용과 주의사항

을구에는 소유권 이외의 권리에 대한 사항들이 나와 있습니다. 근저당권, 전세권, 지상권과 같은 내용들이 여기 을구에 표시되는데요. 등기부등본 을구에서 가장 흔하게 보게 되는 건 근저당권입니다. 근저당권은 이 집을 담보로 해서 집주인이 대출을 받았다는 내용이 등기부등본에 기록되어 있는 겁니다. 채권 최고액은 집주인이 빌린 금액을 표시해 놓은 거고요. 만약 집이 시세 대비 과도하게 많은 근저당권이 있다면 보증금을 온전히 돌려받지 못할 위험에 처할 수도 있습니다. 따라서 이렇게 을구에 근저당권이 있는 경우에는 내 보증금이 안전한지 여부를 중개사에게 꼼꼼히 물어본 후에 계약을 진행하는 게 좋습니다. 그리고 을구에서 임차권등기명령이라는 단어가 보인다면 절대로 계약하시면 안 됩니다. 임차권등기명령에 대해서 간단하게 설명해 드리면 임차권등기명령이 되어 있다는 건 이전 세입자가 계약 기간이 종료되었음에도 불구하고 보증금을 받지 못한 상태라는 걸 의미합니다. 그래서 을구의 임차권등기명령이라는 단어가 보인다면 그 집주인은 세입자의 보증금을 제때 돌려주지 않았고 앞으로도 제때 상환을 못 할 가능성이 높다고 보시면 됩니다. 그렇기 때문에 이런 집은 가능하면 계약을 진행하지 않는 게 좋습니다.

 

여기까지 세입자가 반드시 알아둬야 하는 등기부등본 보는 방법에 대해서 알아봤습니다. 등기부등본은 인터넷으로 간편하게 열람 및 발급받을 수 있습니다. 그 방법은 아래 링크를 보시고요.

등기부 열람은 해당 부동산에 대한 권리관계, 그러니까 소유주가 누구고 또 대출은 얼마나 있는지 등을 확인해야 하니까 누구나 열람 및 발급할 수 있고 부동산의 발급 이력도 남지 않습니다. 등기라는 건 국가 기관에서 부동산에 관한 권리관계를 법정 절차에 따라서 작성해 놓은 증명 문서를 말합니다. 등기부등본의 열람 및 발급은 700원 정도의 수수료만 납부하면 누구나 가능하니 꼭 집을 거래하실 때는 먼저 확인하셔야 합니다.