소액투자자라면 절대 투자하면 안 되는 아파트

2023년 새해부터 부동산 하락 소식이 굉장히 많이 나오고 있습니다. 하락장이 이어지면서 예전에는 접근할 수 없었던 좋은 아파트들이 점점 우리의 투자금 범위에 들어오고 있습니다. 이러다 보니까 아파트 매매에 관심이 많으신데요. 많은 분이 부동산 가격이 바닥을 다지고 곧 반등할 거라고 기대를 가지고 계세요.

지역에 따라 다르고 개인에 따라 다르게 해석할 수 있는 부분이기에 기대가 틀렸다는 건 아닌데 좀 주의해야 할 부분을 알려드리려고 합니다. 대출도 많이 풀리고 규제도 많이 풀리면서 사람들의 마음이 점점 조급해지고 있는 것 같아요. 빨리 투자하고 싶은 마음이 엄청 크다는 거겠죠. 이렇게 살지 말지 고민이 될 때 좀 더 신중했으면 합니다. 소중한 종잣돈을 몇 년간 지방 아파트 아니면 안 좋은 아파트에 넣어놓고 자산 상승은 커녕 대출금만 갚을 수도 있습니다. 이런 시행착오를 방지하기 위해 어떤 아파트를 골라야 할지 아니면 어떤 아파트를 사면 안 될지에 대해 이야기해보려고 합니다. 소액 투자자를 중심으로 생각한 글이니 관계가 없는 분이시라면 뒤로가기 하시면 됩니다. 절대 투자하면 안 되는 아파트 유형에 대해서 바로 시작하겠습니다.

상승기에 가격이 안 오른 아파트

절대 사면 안 되는 첫 번째 아파트 유형은 바로 상승기에도 가격이 안 올랐던 아파트입니다. 상승기임에도 불구하고 가격이 많이 안 오른 아파트는 왜 사면 안 될까요? 결론부터 말씀드리면 남들 다 오를 때 혼자 안 올랐던 아파트는 시세차익 가능성이 적습니다. 같은 값이면 상승장에서 올랐던 물건을 투자하는 게 훨씬 낫습니다. 그러면 가격이 많이 올랐는지 안 올랐는지는 어떻게 알 수 있나요? 바로 내가 보고 있는 단지 가격과 그 단지가 속한 지역의 매매 평균가를 비교해 보면 알 수 있습니다. 지역 매매 평균가가 올랐던 시기에는 지역에 있는 단지들이 평균적으로 가격이 올랐겠죠. 평균이 오른 거니까요? 평균적으로 올랐는데도 불구하고 내가 보는 단지가 많이 안 올랐다. 그러면 해당 물건은 평균보다 못한 아파트라는 겁니다. 이런 아파트는 지역에서 비교적 수요가 떨어지는 입지에 있고 평판도 좋지 않아 사게 되면 내가 원하는 시기에 매도할 수가 없습니다. 왜냐하면 해당 아파트를 원하는 사람이 별로 없으니까요? 그렇다면 종잣돈이 묶일 수 있고 잘못하면 시세가 떨어질 수도 있겠죠.

 

여기까지 말씀드리면 "아니 누가 봐도 수요가 없고 딱 봐도 입지가 안 좋은데 그런 아파트를 누가 사냐!" 하실 텐데요. 지금 타깃은 소액 투자자분들입니다. 소액 투자자분들이 이런 아파트를 많이 보세요. 왜냐하면 종잣돈이 없거든요. 작은 종잣돈과 빨리 투자해서 이익을 봐야겠다는 조급함이 만나면 기가 막힌 시너지가 나서 이런 아파트를 사게 됩니다. 그리고 종잣돈이 묶여서 진짜 반등장에 좋은 입지를 살 수 있는 타이밍이 와도 아무것도 못 하게 됩니다. 그래서 지역 매매 평균가보다 낮게 상승한 아파트를 어떻게 찾는지 지금부터 방법을 알려드리도록 하겠습니다. 평소에 사용하는 부동산 사이트 호갱노노에 접속해서 보여드리도록 하겠습니다.

지역 매매 평균 가격과 특정 아파트 매매 평균 가격을 보는 방법을 보겠습니다. 호갱노노 사이트에서 특정 아파트를 선택합니다. 그러면 해당 아파트 시세 그래프가 위와 같이 나옵니다. 부동산에 관심이 많으신 분들은 아마 아실 거예요. 그래프 아래로 스크롤을 내리시면 '평당가'라는 카테고리가 있습니다. '평당가'에서 3년 변동으로 바꾸고 왜 3년으로 하냐면 보고 있는 지역이 실제로 2020년부터 23년까지 상승했습니다. 그래서 3년 동안 변동 가격을 보면 상승기 변동을 볼 수 있는 거죠. 이 아파트는 현재 11.92%만큼 상승했다고 나옵니다. 그러면 대략 12%가 오른 거죠. 12% 오를 동안 이 아파트가 속한 지역은 얼마나 올랐는지 보겠습니다. 해당 아파트는 전라북도 전주에 있습니다. 전라북도는 평균적으로 20%가 올랐고 전주시 덕진구에 있는데 덕진구는 24.57% 약 25%가 올랐네요. 결론적으로 이 지역의 매매 평균가가 25%가 오를 때 해당 아파트는 12%만 오른 거죠. 사실 12% 올랐다면 많이 오른 건 아닙니다. 이 아파트를 조금 더 디테일하게 보여 드리겠습니다.

보시면 이 아파트가 속한 덕진구에 매매 평균 가격은 2020년부터 2023년까지 629만 원에서 817만 원으로 약 30%가 상승했습니다. 30%가 상승할 동안 관심 아파트는 3년 동안 570만 원 평단가에서 645만 원으로 약 13%가 상승했습니다. 30%가 지역 평균 매매가고 보고 있는 관심단지가 약 13%가 오른 거죠. 13%라도 올랐으니까 괜찮은 거 아니냐고 하시겠지만 사실 3년간 13%면 물가상승률 수준입니다. 물가상승률이 요즘은 더 많이 오르죠. 3년간 13%면 사실 투자로서 이득을 봤다고 얘기하긴 좀 힘듭니다. 투자를 하신다면 지역 매매 평균가보다 많이 올랐던 단지들 아니면 비슷하게라도 오르는 단지에 투자하셔야 최대한 상승장에 많은 상승분에 투자 이익을 얻을 수 있습니다.

 

그리고 위에서 봤던 관심단지에서 약 500미터 떨어진 곳에 아주 비슷한 입지에 연식도 비슷하고 세대수도 비슷한데 투자금은 약 2000만 원 정도 싼 아파트가 있습니다. 그런데 이 아파트는 2020년부터 2023년까지 약 22% 상승했습니다. 이 말은 무엇을 뜻할까요? 같은 지역 내 더 작은 투자금으로 더 많은 상승을 할 수 있는 아파트가 있었다는 얘기입니다. 그래서 소액이시라면 이런 아파트를 찾아야 한다고 생각합니다. 지역 내 매매 평균가보다 더 높거나 아니면 비슷하거나 아니면 낮더라도 상승 기간 동안 더 많이 상승했던 아파트를 찾아서 투자하셔야 소액 투자자로서 자산 증식을 빠르게 할 수 있습니다.

전세가율이 높은 아파트

두 번째로 소액투자자분들이 절대 투자하면 안 되는 아파트는요 전세가율이 너무 높은 단지는 피해야 합니다. 전세가율이 의미하는 바가 뭘까요? 전세가율이 의미하는 것은 전셋값을 매매 가격으로 나누고 곱하기 100을 하면 전세가율이 됩니다. 예시를 들어서 설명해 드릴게요. 만약에 어떤 아파트의 매매 가격이 1억이라고 가정하고 전셋값은 9000만 원이라고 해봅시다. 그러면 9000만 원 나누기 1억 곱하기 100이니까 전세 가율은 90%가 됩니다. 그러면 전세 가율이 높은 아파트는 왜 피해야 할까요? 전세 가율이 높다는 의미는 이렇습니다. 내 돈 주고 내가 사기는 좀 애매하고 잠깐 거주해야 하는 아파트라는 의미입니다. 예를 들어서 지방으로 발령 난 직장인들이 잠깐 거주하는 곳이거나 아니면 공단 옆에 있는 노동자를 위한 아파트들 이런 아파트들은 내 돈 주고 매수하기는 애매하죠. 왜냐하면 내가 지역에 살 것도 아니고 지역이 투자 가치가 높은 것도 아니지만 잠깐 내 필요에 의해서 거주를 해야 하기 때문에 전세로 들어가는 사람들이 많습니다. 그렇다 보니까 전세 가격은 여전히 형성되지만 매매 가격은 더 오르지 않는 거죠. 이런 특성으로 전세가율이 높아지게 되는 겁니다. 그리고 이런 사람들은 자기가 기회만 되면 더 좋은 입지로 내 집 마련하러 떠납니다. 이렇다 보니까 현재 전세가율이 높은 아파트를 굳이 매수하려는 사람은 더더욱 적어지게 되는 거죠. 이렇게 되면 적은 매수 수요로 인해서 매매 가격은 늘 제자리일 확률이 높습니다. 이런 아파트에 투자하게 되면 나중에 되팔 때 시세차익이 있을까요? 없을까요? 거의 안 일어납니다. 상승 가능성이 없으니까 내 소중한 종잣돈이 들어가도 2년 뒤, 4년 뒤에 큰 변화가 없다는 거죠.

 

그러면 전세가율이 어느 정도면 괜찮은 걸까? 개인적으로 85% 이상이면 높다고 생각합니다. 85%면 투자 대상에서 제외할 것 같고 90% 이상이면 경매로 싸게 받지 않는 이상 일반 매매로 사지는 않을 것 같습니다. 전세가율이 85%가 넘는 아파트는 새 아파트가 아닌 이상 투자 가치가 높지 않다고 생각합니다. 전세가율을 어디에서 확인할 수 있나요? 마찬가지로 호갱노노에서 확인을 할 수 있습니다.

호갱노노에서 특정 단지를 선택하고 시세 그래프를 펼치면 '매매/전세'라는 메뉴가 보이고 아래를 보시면 '전세가율' '평균%'가 나옵니다. 이렇게 전세가율을 참고해서 전세 가율이 85%가 넘는지 안 넘는지 파악을 하시고 이 아파트에 투자할 건지 말 건 지 결정하시면 됩니다.

거래량 없는 아파트

마지막 세 번째로 소액 투자자분들이 절대 투자하면 안 되는 아파트는 바로 거래량이 너무 없는 단지입니다. 거래량이 적은 아파트는 왜 투자하면 안 될까요? 자금 여유가 있는 분들은 거래량이 적은 아파트에 투자해도 됩니다. 왜냐하면 이분들이 투자하는 아파트는 입지가 정말 좋고 가격이 비싼 아파트이기 때문에 거래량이 없어도 괜찮습니다. 비싼 아파트의 거래량과 비싸지 않은 아파트의 거래량이 갖는 의미는 다릅니다. 조금 전에도 말했다시피 소액 투자자라고 말씀드렸죠. 소액 투자자분들이 사는 아파트가 비쌀까요? 안 비쌀까요? 저렴합니다. 그러면 저렴한데도 불구하고 거래량이 없다. 이건 어떤 의미일까요? 만약에 가치가 있는 아파트인데 너무 저렴해요. 그러면 살까요? 안 살까요? 당연히 사겠죠. 많은 사람이 사다 보면 가격이 높아지겠죠.

 

결론적으로 소액 투자자분들이 보는 낮은 가격의 아파트 중에 거래량이 없는 단지는 사람들이 가치를 높게 평가하지 않는다는 말입니다. 즉 거래량이 없다는 것은 가치가 낮다고 생각해도 됩니다. 거래량이 없거나 낮은 아파트에 의미를 정리하면 수요 자체가 없는 아파트일 수 있습니다. 가치가 너무 없어서 아예 쳐다도 안 보는 아파트일 수 있습니다. 수요가 있다 하더라도 평형이나 인프라 등이 특정 사람들만 원하는 아파트일 가능성이 높습니다. 조금 더 쉽게 얘기해서 그냥 수요 자체가 한정적이라는 거예요. 너무 평수가 넓거나 아니면 너무 소형인 경우에는 우리나라 사람들이 잘 매수하지 않습니다. 우리나라에서 가정집을 많이 매수하는 타깃은 4인 가족이고요. 초등, 중등 자녀가 있는 가정입니다. 이런 가정들이 외면하는 아파트는 수요가 상당히 적습니다. 수요가 적으면 소액 투자자로서 뭐가 안 좋을까요? 소액 투자자는 빠르게 시세 차익을 누리고 빠져나와야 합니다. 그래야 자산이 증식돼요. 그게 안 되면 2년 뒤에 비과세 조건으로라도 누군가 내 집을 사 줘야 합니다. 근데 거래량이 적다는 것은 사줄 사람이 적다는 즉 수요가 적다는 것이고 집을 사줄 누군가가 없을 수도 있다는 거예요. 말인즉슨 내 돈을 환금성 있게 다시 회수하기가 어렵다는 얘기입니다. 소액 투자자에게 아주 치명적인 문제입니다.

 

그러면 거래량이 적다는 기준은 어떻게 잡을까요? 이 부분은 세대수 기준으로 나눠 보겠습니다. 먼저 300세대 이하는 일단 보지 마세요. 300 세대 이상이면서 1000세대 미만인 단지 기준으로 최근 6개월간 세대수의 5% 이상 거래가 되었을 때 추천해 드리고 싶습니다. 예를 들어서 1000세대라고 가정을 하면 5%는 50 세대겠죠. 여기서 많은 분이 그러실 거예요. 지금 거래랑 반토막 났는데 이런 아파트가 어딨느냐? 여러분 평균적인 얘기입니다. 지금같이 갑자기 하락장이 찾아오고 거래량이 이렇게 급감했을 때 이 5%는 이상적인 값입니다. 지금 시장이 망가졌기 때문에 이 기준을 똑같이 적용하면 안 되고 그냥 일반적인 과거 데이터를 적용해야 합니다. 예를 들어서 22년 21년은 빼고 2017년부터 2019년 사이 데이터를 봤을 때 특정 6개월 동안 세대 수의 5% 이상 거래가 잘 되었다면 이 아파트는 개인적으로 괜찮은 단지라고 생각합니다. 다음 1000세대 이상 단지는 3% 이상으로 잡으면 30 세대겠죠.

 

거래량으로 이야기했는데 예외도 있습니다. 거래량 외에 다른 조건들 예를 들어서 역세권이라든지 아니면 초품아라든지 임장을 실제로 가봤더니 지역 주민들이 너무 좋은 아파트라고 평가하거나 누가 봐도 납득할 만큼 좋은 아파트가 맞다고 하면 거래량이 적더라도 충분히 좋은 아파트라고 이미 정평 나 있기 때문에 위에 설명해 드린 부분은 아무런 의미가 없어집니다. 이제 호갱노노에서 거래량을 보는 방법을 설명해 드리겠습니다.

이전처럼 단지를 클릭하시면 시세 그래프가 나오고요. 그래프 바로 밑에 '계약일'과 '가격''타입' '동/층'이 보입니다. 여기서 6개월 단위로 보실 수 있는데 이 부분은 한번 해 보시면 어렵지 않게 해 보실 수 있습니다.

 

지금까지 소액투자자분들이 절대 투자하면 안 되는 아파트 유형에 대해서 간략하게 설명드렸습니다. 소액투자자분들의 목표는 자산 증식입니다. 그러나 종잣돈이 부족하니까 좋은 물건에 투자하기 어려우세요. 그래서 좀 안 좋은 물건들 중에서 그나마 괜찮은 물건에 투자를 하셔야 되는데 경험도 부족하고 투자금에 맞춰 투자를 하다 보니 시세차익이 안 되거나 아니면 돈이 묶이는 투자를 하시게 됩니다. 그러다 보면 자산 증식이 어렵게 되죠. 위에 설명해 드린 방법으로 호갱노노에서 천천히 살펴보세요. 그럼 내가 감으로만 좋아 보였던 아파트들이 정말 괜찮은 아파트인지 객관적인 판단을 할 수 있을 겁니다.