아파트 로얄동, 로얄층 찾기 FEAT 디지털 임장

지금부터 어떤 집이 좋은지에 대해서 조금 알아보려고 하는데요. 같은 아파트에도 동과 층수에 따라서 가격의 차이가 크게 납니다. 투자를 목적으로 한다면 내가 투자한 아파트가 몇 년 이후에 얼마만큼 오를지 가능성을 보고 그 가능성도 현실화할 수 있는 구체적인 이유를 찾아서 아파트를 구매해야 하겠죠.

아파트 입지

저 같은 경우에는 아파트 고를 때 첫 번째 우선순위를 입지에 둡니다. 모든 건 변할 수 있어요. 건물의 외부 컬러도 변할 수 있고 아파트 명칭도 바뀔 수 있습니다. 하지만 입지는 바뀌지 않아요. 거기에 한 번 들어간 이상 땅이 지각 변동을 일으켜 교차하지 않은 이상은 입지는 그대로입니다.

로얄층 로얄동 알아보기

그러나 좋은 입지가 전부가 아닙니다. 또 좋은 입지를 갖고 거기에 대단위 아파트 단지가 형성되면 단지 안에서도 가격이 천차만별이에요. 소단지를 봤을 때는 사실 동이 3개~5개 정도밖에 없잖아요. 그러면 앞쪽에 동도 있고 뒤에 동도 있어요. 근데 동이 몇 개 없으면 정문까지 거리가 다 비슷합니다. 동과 동 사이에 큰 차이가 없어 가격차이도 별로 없는데 만약에 단지가 커졌다. 그래서 앞에 동은 바로 나가서 지하철을 탈 수 있고 뒤에 동은 한참을 걸어와야 한다면 심지어 대단지는 보통 끝에 동에서 정문까지 약 1km 가까이 됩니다. 혹은 1km가 넘는 데도 있어요. 1km를 걸어온다는 것은 웬만한 아파트 단지에서 역에 가는 거리예요.

로얄동 찾기

• 송파 헬리오시티

아파트 중에 송파의 헬리오시티를 예를 들어 보겠습니다. 9510세대의 큰 대단지입니다. 거기 가면 동과 동 사이의 차이점을 명확하게 알 수가 있습니다. 네이버 부동산으로 함께 보시겠습니다.

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송파 헬리오시티

자 지도를 보시면은 이렇게 넓습니다. 송파역을 기준으로 4단지와 5단지가 있고 2단지와 3단지가 해당 단지의 중간쯤에 있어요. 그리고 1단지는 송파역에서 가장 멀리 있습니다. 그럼 1단지 끝 102동에서 역까지 거리를 한번 재 보겠습니다. 직선거리로 한 900m가 나오네요. 900m면 거의 1km입니다.

송파 헬리오시티 102동

바로 앞에 있는 4단지나 5단지 분들은 바로바로 정문으로 가서 출근할 수 있는데 만약 102동에 산다면 송파역까지 13분에서 한 14분을 걸어가서 시작을 해야 하는 거죠. 아침 시간 10분은 엄청난 차이입니다. 그리고 같은 5단지도 511동, 512동, 517동은 아주 초 근접해 있죠. 초역세권 동이죠. 그리고 5단지에서도 뒤편에 있는 505동, 506동, 515동은 역까지 거리가 좀 있습니다. 그러니까 이런 대단지일수록 역과 붙어있다 혹은 좀 위치가 다른 데 있다. 그러면 실제 임장을 가셔서 파악할 필요가 있어요.

헬리오시티 5단지

또는 디지털 임장으로 매물이 102동이라면 송파역을 확인하고 역까지 굉장히 멀구나! 그러면 상대적으로 102동은 저렴하겠다는 생각을 할 수 있습니다. 이렇게 위치를 파악했다면 저렴하기 때문에 내 경제적 능력은 충분해 혹은 저렴한 거 말고 역세권에 붙어있는 동으로 매물을 봐야겠다는 생각을 할 수 있죠. 그러면 여기서 시세를 한번 알아보도록 하겠습니다.

자 보시면, 아까 역에서 가까웠던 517동에 고층이 21억으로 나와 있고요. 저층도 19억으로 시세가 형성되어 있습니다. 그리고 중간층 같은 경우에 매물이 19억 8000에 나와 있죠. 그럼 밑에를 보시면 102동이 나오죠. 조금 전에 지하철역에서 가장 멀었죠. 고층에서 저층까지 모두 19억에 나와 있습니다. 그러니까 517동 저층과 102동은  가격이 같습니다. 이것은 역까지 거리 때문에 이렇게 가격차이가 나는 겁니다. 이럴 수도 있어요. 제일 좋은 A급 동과 가장 가격이 낮은 동을 비교했을 때는 한 1억 이상 차이 날 수도 있습니다. 아파트마다 상당한 차이가 나는데 그럴 수밖에 없어요.

로얄층 찾기

그리고 두 번째 같은 단지에 같은 동이라도 층마다 가격이 다릅니다. 만약에 아파트 최고 탑층이 10층짜리다 그럼 몇 층 정도에 살고 싶으세요? 보통 로얄층이라고 하면 4분의 3이나 3분의 2지점이거든요. 그래서 10층 기준으로 했을 때 한 7, 8층 정도 그리고 15층 정도를 기준으로 했을 때는 11, 12, 13층 정도가 가장 선호하는 층입니다. ​여기서 잠실 파크리오 단지를 보면서 동의 로얄층 가격이 어떤지 층별로 가격을 한번 보시겠습니다.

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• 잠실 파크리오

여기도 6864세대에 대단지입니다. 그리고 여기도 마찬가지로 잠실나루역에 가까운 동이 더 비싸요. 106 동을 한번 보겠습니다. 106 동이 잠실나루역을 품고 있는 동이에요. 에이스 동이죠. 네이버부동산에서 '동호수공시가격'을 한번 눌러볼게요. 색깔별로 가격이 높으면 분홍색 낮으면 흰색으로 표시됩니다. 보시면 층이 높아질수록 분홍색으로 나오고 중간이 그것보다 좀 싼 보랏빛을 띠며 색이 변하죠. 1층이 제일 흐리고 싸다는 뜻입니다.

1층은 14억 3100만원인데 제일 비싼 로얄층은 얼마일까요? 로얄층으로 볼 수 있는 19층부터 27층까지 가격이 비슷하고 18억 2600만 원입니다. 그래서 해당 아파트는 로얄층을 19층부터 탑층까지로 볼 수 있습니다. 층별로 가격 차이를 한번 볼까요.

억 단 위만 보겠습니다. 1층이 14억, 6층이 16억, 10층이 17억, 14층 17억, 18층 18억, 27층 18억입니다. 그러면 1층과 로얄층의 가격차이는 4억입니다. 같은 동인데 대단한 차이가 나고 있습니다. 그리고 공시 가격에서 2억 이상 차이가 나면 실거래가 매매가에서 얼마나 차이가 나겠습니까? 다른 아파트는 어떤지 한 곳을 더 확인해 볼까요.

• 동아청솔아파트

도봉구에서 인기 많은 아파트죠? 도봉구 창동에 동아청솔아파트를 찾아보겠습니다. 좌측 메뉴에서 '시세/실거래가'를 클릭하면 '동호수/공시가격' 메뉴가 우측에 보입니다. 105동을 한번 봐볼까요? 이번에도 1층이 제일 흰색에 가깝고 흐립니다. 위로 올라 갈수록 점점 진해집니다. 로얄층이 확실히 구분되고 탑층은 어떻습니까? 살짝 흐려지기 시작합니다.

해당 아파트 공시가격은 탑층이 8억 5100으로 나오고요. 밑에 14층이 8억 6400, 그러니까 1300만 원 더 비싸게 뜨네요. 11층부터 17층이 진한 거 보니까 이 동은 여기가 로얄층이 되는 겁니다. 그럼 가격은 어떻게 돼요. 로얄층은 모두 같습니다. 그러면 1층과 로얄층의 가격차이를 보면 8700만 원 차이가 나네요. 결국에는 1층이 제일 싸다 명확합니다.

• 로얄층이라는 개념이 실제 의미가 있을까요?

주변에 로얄층에 사는 지인이 있다면 살펴보세요. 동과 동 사이로 시야가 확 트여있고 여름에도 바람이 잘 들어오며 희한하게 빨래도 잘 마릅니다. 일조권이 좋으며 방향도 좋고 뭐가 달라도 다릅니다. 그래서 아파트를 고를 때에는 기왕이면 로얄층에 근접한 층을 고르는 게 나중에도 이득이 됩니다.

신축 나홀로아파트 VS 구축 대단지

그리고 좋은 아파트 고르는 법 세 번째는 만약에 같은 동네에 같은 입지에 신축 나홀로 아파트가 있습니다. 그리고 옆에 구축이지만 대단지가 있어요. 그러면 어디를 선택하시겠습니까? 신축이 지은 지 얼마 안돼서 깨끗하고 단지의 크기가 큰 상관이 있을까? 생각하실 수도 있지만 일반적으로는 신축 나홀로 아파트보다 구축 대단지가 더 가치가 높습니다. 경우에 따라서는 구축 대단지보다 신축 나홀로 아파트가 비싼 경우도 간혹 있어요. 왜냐하면 나홀로 아파트 단지는 아무래도 인프라가 적고 동 하나밖에 없거나 몇 개의 동이 없기 때문에 커뮤니티 형성도 어렵고 아파트를 기대고 들어온 상권 형성도 약해요. 그런데 대단지의 경우에는 대단지를 바라보고 들어온 상권이 주변에 형성돼 있고 단지 안에 커뮤니티도 조성이 잘 돼 있죠. 그래서 인프라가 더 좋을 수밖에 없습니다. 대단지의 경우에 만약 용적률이 높다면 재건축까지도 이어지는 거죠. 엄청난 수익을 기대할 수 있습니다. 그리고 만약에 용적률이 높은 경우에도 포기할 필요 없습니다. 리모델링이 있으니깐요. 리모델링이 되면 요즘에는 가치가 높아진다는 사실이 통계로 나와 있어요. 실제로 리모델링 돼서 나오는 아파트들이 가격이 높게 나오잖아요. 그러니깐 재건축이 아니면 리모델링도 있고 대단지는 호재가 생길 수 있는 게 많죠. 오히려 대단지가 발전하면 그 영향을 앞에 있는 나홀로 아파트가 받으면서 갭 맞추기를 할 수 있을 가능성은 큽니다. 대단지 아파트의 가치를 나홀로 아파트가 따라가는 거지 나홀로 아파트가 주도할 수는 없습니다.

 

이외에도 여러분들이 아파트를 구매하실 때 반드시 체크하실 게 또 있습니다. 같은 동에 같은 층이라도 향에 따라서 그리고 조망에 따라서 그리고 구조에 따라서 가격이 천차만별이에요. 그러니까 모든 것들을 체크하면서 아파트를 구매하시면 후회가 없으실 거라고 생각이 듭니다.