임차료 판례, 대항력과 확정일자, 최우선변제권, 우선변제권, 임차권 등기제도, 임대차보증금 반환소송

요즘 전세 사기 관련해서 말들이 정말 많은데요. 이 부분에 대해서 점검해 보는 시간 가져볼까 합니다. 집을 구해서 세를 들어갈 때는 크게 문제가 없는데 법이라는 게 문제가 생기면 단어도 어렵고 해결 방법은 더 어려운 것 같습니다. 그래서 조금 긴 글로 임대차에 관해서 설명해 드리고자 합니다.

임대차계약은 쌍무계약

전세 사기에 대해서 먼저 운을 띄긴 했지만 먼저 임대차 관련해서 가장 많이 생기는 분쟁 관련된 부분들을 정리해 보겠습니다. 요즘 전셋값이 좀 하락하다 보니까 임대차 관련해서 많이 나오는 것 중 하나가 "내가 퇴거하려 했더니 집주인이 새로운 세입자를 받아서 주겠다"라는 사람들 많잖아요. 근데 전세금이 떨어지다 보니까 "세입자가 잘 안 맞춰져서 전세보증금 못 돌려줘요"라는 질문들이 정말 많이 나오는데 이건 도대체 왜 그런 걸까요? 만기가 되면 퇴거할 수 있는 거 아닌가요? 법적으로 가장 중요한 것은 임대차 계약 자체가 쌍무계약이라고 하는 계약의 한 내용입니다. 계약 당사자가 서로 대가적 의미를 가지는 채무를 부담하는 계약을 말하는데요. 임대차계약은 임대인이 임차인으로부터 임대차 보증금을 받거나 아니면 월차임을 수취하고 그 기간에 임차인은 임대인 소유의 목적 주택을 사용, 수익하는 구조로 되어 있습니다. 그런데 임대차 계약이 종료되고 난 이후에 임차인들은 이사하기 위해 임대인들, 즉 집주인한테 이렇게 얘기를 하곤 하죠. "보증금 돌려주세요" 통상적으로 임대차 보증금을 다 가진 사람들은 드뭅니다. 그렇기 때문에 집주인들은 "새로운 임차인들을 맞추기 전까지는 돈을 못 줘"라고 하는 경우가 많습니다. 임차인들은 딜레마에 빠지죠. 보증금을 받아야지 내가 새로운 집으로 이사를 하는데 이사를 하지 못하기 때문에 임차인은 옴짝달싹하지 못하는 구조에 빠져버리는 겁니다.

동시이행의 항변권

위에 말씀드렸듯이 쌍무계약에서 채무 이행이라는 게 굉장히 중요한 건데요. 민법 536조에서는 동시이행의 항변권이라고 해서, 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 채무 이행을 제공할 때까지 자신의 채무 이행을 거절할 수 있다고 되어 있습니다. 임대인 같은 경우는 임차인들이 목적주택을 반환해야지 임대차 보증을 반환할 수 있는 거고요. 임차인들 같은 경우는 내 임대차 보증금을 반환받아야지 이 목적주택을 반환할 수 있는 구조로 돼 있습니다. 서로 이 부분은 동시에 이행해야 한다고 해서 동시이행의 관계 다시 말해서, 동시이행의 항변권이라고 합니다. 주택임대차보호법에서도 이러한 동시이행의 관계를 규정한 바가 있습니다. 주택임대차보호법 제4조 2항에 보면, 임대차 기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계가 존속되는 것으로 본다고 되어 있습니다. 결국 임대인이 임차인을 상대로 명도소송을 하여도 임대차보증금을 반환받음과 동시에 목적주택을 임대인에게 반환하라는 이른바 동시이행의 판결을 받는 것이 대부분입니다. 닭이 먼저냐 달걀이 먼저냐라고 말할 수는 있겠지만, 일단은 집주인이 돈을 안 주고 있어 내가 못 나가는 건데 집주인 같은 경우"야 네가 그냥 안 나가고 있기 때문에 내가 돈 안 돌려준 거야"라는 약간 좀 이상한 논리가 성립된다는 거죠.

만기 후 월세를 내야 할까?

예를 들어서 내가 월세를 살고 있어요. 보증금 1억에 월 100만 원의 계약을 체결한 거예요. 만기가 도래했는데 집주인이 "나 아직 세입자 못 맞췄어. 보증금 못 돌려줘"라고 한다면 나는 퇴거할 때까지 월세를 과연 줘야 할까요? 결론적으로는 월차임을 내야 합니다. 임대차 계약 관계는 당사자 사이에 신뢰를 기초로 하는 인적 신뢰 기초 관계라고 보시면 됩니다. 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계가 존속된다는 주택임대차보호법 제4조의 내용도 있습니다. 퇴거 전까지는 월차임을 성실하게 납부하여야 하는 것은 임차인의 의무이기도 합니다. 월차임 미납에 대해서 임대인으로서는 두 가지 선택지가 있습니다. 첫 번째는 2기 이상의 연체액이 있을 경우에는 명도소송을 진행할 수 있습니다. 두 번째는 임대차보증금은 임대차 종료 후 목적물 주택이 반환될 때까지 특별한 사정이 없는 한 특별한 의사표시 없어도 임대인이 임차인에게서 당연히 반환해야 할 채권이지만 월차임을 납부하지 않았을 때 공제할지 안 할지는 임차인이 선택할 문제가 아닌 임대인이 선택할 문제입니다. 그렇기 때문에 이 부분에 대해서는 임차인이 관여하지 못합니다.

임차료 판례

판례는 이렇게 설명하고 있습니다. "임차인이 임대차 계약을 체결할 당시 임대인에게 지급한 임대차 보증금으로 연체차임 등 임대차 관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무가 담보된다. 하여 임차인이 보증금의 존재를 이유로 차임 지급을 거절하거나 그 연체에 따른 채무 불이행 책임을 면할 수 없다"라고 판시가 되어 있습니다. 임차인에게 임대차 계약이 종료돼서 임대차 보증금을 반환받을 때까지 계약상 정해진 월차임을 임대인에게 지급할 의무가 존재합니다. 이렇게만 듣고 보면 세입자분들 입장에서는 뭐 이런 법이 다 있나 싶을 것 같긴 합니다. 집주인이 보증금 안 돌려줘서 못 나가는 건데 "월세 다 못 내겠다. 보증금에서 알아서 까"라고 말하는 것도 세입자가 판단할 수 있는 게 아니라는 판례도 있으니 그러면 이제 세입자 입장에서 얘기해 보겠습니다.

동시이행 관계

이렇게 집주인이 보증금을 안 돌려줬을 때는 법정 이율을 받을 수 있다는 제도가 있다던데 이거는 어떤 걸까요? 동시이행 관계가 존재하는 상태에서는 지연이자 그러니까 손해배상 같은 것을 받을 수가 없습니다. 반대로 이야기한다면 동시이행 관계가 깨진다면 임차인으로서는 집주인한테 이자를 받을 수가 있다는 얘기인데요. 이러한 균형 관계를 깨트리기 위해서는 아까 말씀드린 대로 동시이행을 깨트리면 됩니다. 예를 들어서, 임차인이 목적 주택을 현실적으로 집주인한테 인도한 경우 그때는 동시이행 관계가 깨져서 임대인을 상대로 보증금 반환을 청구할 수 있게 됩니다. 그런데 임대차 관계에서 가장 중요한 개념을 먼저 설명하고 들어가야 할 것 같습니다.

대항력과 확정일자

대항력과 확정일자입니다. 대항력은 임차인이 목적주택을 임대인으로부터 인도하여 점유하고 주민등록을 마친 경우에 다음날부터 효력이 발생돼서 임대차보증금을 지키는 중요한 무기가 됩니다. 이 경우 전입신고를 할 때 주민등록이 된 것으로 본다고 주택임대차보호법에서 규정하고 있습니다. 확정일자는 경매에서 우선변제권을 담보하는 역할을 하는데요. 통상적으로 전입신고를 할 때 주민센터에 확정일자 신고를 하게 됩니다. 우선변제권과 최우선변제권에 대해서 헷갈리는 경우가 아주 많습니다. 그래서 간략히 비교하면 표와 같습니다.

최우선변제권 VS 우선변제권
구분	최우선변제권	우선변제권
전입신고/확정일자	주택인도+주민등록(전입신고)	확정일자
효력발생	다음날 0시에 효력발생	즉시 효력발생
우선순위	선수위보다 우선	후수위보다 우선
보장내용	보증금 1.5억 이하 5천만원 보장(서울기준)	추가배당

최우선변제권, 우선변제권

전입신고하고 확정일자에 관련돼서 최우선변제권에서는 주택의 인도와 전입신고를 하게 되면 곧바로 되는 건데요. 우선변제권에는 확정일자만 받으시면 됩니다. 그 효력 발생에 관해서는 다음날 0시 효력이 발생하고 우선변제권은 즉시 효력이 발생합니다. 여기서 중요한 것은 다음날 0시 효력이 발생하기 때문에 그날에 만약 근저당권을 설정되게 되면 근저당권의 효력이 우선하기 때문에 현실적으로 문제가 많이 발생돼서 지금 정부에서는 이 부분에 대해서는 수정하려고 노력하고 있다고 듣고 있습니다. 우선순위에 관련해서 최우선변제권은 선순위보다 우선이고요. 우선변제권 같은 경우는 후순위보다 우선입니다. 보장 내용 같은 경우는 서울을 기준으로 해서 최우선변제권은 보증금이 1.5억 그러니까 1억 5000 이하인 경우에는 5000만 원까지 보장해 준다는 거고 우선변제권 같은 경우는 추가 배당을 해 준다는 겁니다. 최우선변제권 같은 경우는 소액보증금에 해당하게 되면 경매에서 나보다 앞선 담보권자 그러니까 선순위 담보권자보다 우선해서 변제받을 수 있다고 합니다. 그래서 최우선변제권이라고 통칭하는데요.

최우선변제권, 우선변제권 예시

예를 들어 보겠습니다. 서울에서 보증금 1억 5000만 원까지는 5000만 원까지를 최우선으로 변제받을 수 있다고 말씀드렸습니다. 그런데 서울 사는 임차인이 보증금을 3억 원으로 살고 있다면 최우선 변제권 조건인 1억 5000만 원이 초과하기 때문에 다른 선순위 담보권자보다 순위가 밀리고 결국 돈을 떼일 가능성이 커집니다. 그에 반해서 우선변제권은 다른 배당보다 우선해서 배당받아 변제받는 것을 의미합니다. 2억 받을 돈이 있다고 가정하면 3억 원으로 낙찰된 경매에서 2억을 내가 먼저 받는 것을 우선변제권으로 하는 것인데요. 만약 우선변제권이 없다면 3억을 다른 근저당권자들에게 우선 배당을 하기 때문에 나에게 배당되는 금액이 없어서 손해를 볼 가능성이 커지게 됩니다.

이사를 하면 대항력 상실

이러한 대항력을 보호받기 위해서는 목적주택의 점유와 주민등록이 필요한데 이사를 하게 되면 점유가 상실돼서 대항력이 상실되게 됩니다. 그래서 이를 방지하기 위해 임차권등기명령이 존재합니다. 보통 일반적으로 부동산에 찾아갔을 때 아마 잔금 납부할 때 그런 얘기를 했을 겁니다. "계약서 들고 동사무소 가서 전입신고랑 확정일자 받으세요"라고 하거든요. 이게 대항력을 갖추기 위해서 하는 겁니다. 원래 원칙적으로는 임차권 등기를 해야 해요. 하지만 그렇지 않는다고 하더라도 세입자들을 보호해 주기 위해서 임대차보호법에서 채권의 물권화의 효력을 부여하는 게 있거든요. 그런데 여기서 최우선 변제권이랑 우선변제권 얘기는 무엇이냐 일단 내가 대항을 갖췄다고 하면, 내 기준에서 만약에 선순위 권리가 있다고 하면 나는 보호를 받지 못하는 게 있고, 후순위 권리가 있다고 하면 나는 보호를 받는 게 기본적인 사항입니다. 그런데 여기서 만약에 최우선 변제권 같은 경우는 후순이라 하더라도 먼저 배당받을 수 있는 사항인데요. 이 사항은 금액 자체가 워낙 낮다 받다 보니까 아무래도 일반적인 사항은 그냥 우선변제권만 생각하면 좋습니다. 내가 선순위로서 보호받으려고 하면, 점유를 상실하면 안 됩니다. 그런데 그러면 앞서 얘기한 거랑 상충된다는 거죠. 대항력을 계속해서 유지해 나가야지 만에 하나 경매로 넘어간다고 하더라도 내 보증금을 지킬 수가 있는데 앞서서 동시인 관계다. 내가 먼저 집을 빼야지만 보증금을 달라고 요청할 수도 있고 법정 이율을 청구할 수도 있다고 한다면 이게 앞뒤가 안 맞는다는 거죠.

임차권 등기제도

이럴 때 내 대항력을 유지해 줄 수 있는 게 바로 임차권 등기제도라고 볼 수 있습니다. 그러면 임차권등기명령 신청을 해야 한다는 것까지는 알겠지만, 그동안 전세권 등기를 신청 못하는 게 현실적으로는 집주인들이 내 등기부등본이 지저분해지는 게 싫어서 동의를 안 해주잖아요. 그러면 임차권 등기 신청 같은 경우는 집주인의 동의를 안 받아도 되는 걸까요? 법원에서는 임차권등기명령이라고 합니다. 그래서 임차권등기명령은 임대인의 동의 없이도 임차인이 단독으로 신청할 수 있는 것으로 되어 있습니다. 보증금을 돌려받지 못할 경우 임차인이 단독으로 등기할 수 있도록 함으로 임차인의 거주 이전의 자유를 보장하기 위해서 주택임대차보호법에서 보호하고 있는 내용입니다. 보증금을 반환받지 못하고 이주할 경우 법원에 임차권등기명령 신청을 하면 목적주택에 거주하지 않고도 주민등록을 그냥 옮기더라도 대항력을 유지할 수 있고 임대차 보증금을 누구보다도 우선해서 반환받을 수 있게 됩니다.

이사 가기 전에 등기부등본 확인

임차권등기명령은 임대차 기간이 종료되고 보증금을 받지 못하는 상황이면 전세권과는 달리 임대인의 동의나 승낙 없이 임차인의 단독으로 신청이 가능한데요. 목적주택의 소재지 관할 법원에서 접수하면 되고 인지와 송달료 그리고 등기 촉탁 수수료, 등록세, 교육세를 납부하게 됩니다. 만약에 접수하게 된다면 2주 이내로 등기부등본상에 기록이 되는데요. 이때 중요한 것은 등기부등본에 기재되기 전까지는 절대 주민등록을 이전해서 다른 곳에 전입신고를 하지 말아야 합니다. 만약 이를 위반할 경우 대항력이 상실되는 끔찍한 결과가 발생할 수 있습니다. 그러므로, 항상 임차인은 이사 나가기 전에 등기부등본에 주택 임차권 등기가 되어 있는지 확인하고 이사를 나가셔야 할 것 같습니다. 그리고 임차인이 보증금 반환을 계속 거부할 경우에는 임대차보증금 반환청구의 소를 제기해서 판결받아서 강제 경매를 신청하는 방법도 있습니다. 지금 사는 임대주택을 낙찰받고 싶어 하는 임차인들도 관심을 많이 가지셔야 할 부분이기도 할 것 같습니다. 임차권등기 이후에 임대인이 임대차보증금을 반환할 경우에는 민사법정 이자인 연 5%를 청구할 수 있으므로 임차권등기를 신청하고 이사를 하게 되면 그 이후부터 연 5%의 지연 손해금을 임대인에게 청구할 수 있습니다.

연 5%의 지연 이자

임차권 등기를 하게 되면 임차인한테 유리한 것이 임차권 등기가 되어 있는 주택은 새로운 임차인에게는 우선변제권이 생겨나질 않습니다. 그렇기 때문에 아무도 입주하려고 하지 않습니다. 그리고 보증금 반환과 임차권 등기 말소는 동시이행 관계가 아니라 보증금 반환이 먼저 이행되어야 하는 관계가 되어 버립니다. 그렇기 때문에 임차인으로서는 임차권 등기가 된 이후부터는 연 5%의 지연 이자를 따박따박 받고 보증금 반환을 받고 난 이후에 등기 말소를 진행해 주면 됩니다. 세입자 같은 경우는 만기가 도래했어요. 그래서 퇴거하고 싶은데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 거잖아요. 임차권등기명령을 신청해서 임차권 등기가 나면 그때 퇴거를 하면 대항력이 형성되고, 그다음부터는 이제 법정 이율 5%도 받을 수 있다는 내용으로 정리해 볼 수 있는 것이죠. 실질적으로 임차권등기명령 신청하겠다고 말만 해도 집주인 같은 경우는 알아보다가 이러면 큰일 나겠는데 하면서 전세를 좀 싸게 내놓더라도 보증금을 돌려주는 경우들이 많습니다.

임대차보증금 반환소송

그런데 진짜 악질 임대인을 만나서 임차권등기명령 신청하겠다고 말한다고 하더라도 보증금을 안 돌려줘서 실제로 등기까지 했어요. 그랬는데 법정 이율 5% 약한 거 아니냐고 생각할 수 있잖아요. 요즘처럼 고금리 시대에 임대인 같은 경우는 이 5% 가지고 눈 하나 깜짝할 것 같지 않다고 판단할 때는 뭔가 더 센 것, 예를 들어서 12% 법정 이율도 받을 수 있다는 얘기도 있는데 이건 어떤 식으로 해야 받을 수 있는 걸까요? 지연 손해금은 민사상으로 5%가 맞는데요. 이 부분은 만약에 임대차보증금 반환소송을 했을 경우에는 12%의 지연 이자가 발생할 수 있습니다. 민법 제379조에서 민사상 당사자의 약정이 없으면 연 5%로 하는 거고요. 만약에 상인 간의 계약이라고 하면 상법 제54조에 따라서 연 6푼 계약을 하게 됩니다. 그런데 소송이 계속돼서 소장이 상대방한테 도달됐을 때 그다음 날에서부터는 소송 촉진 등에 관한 특례법에 따라서 연 100분의 12 그러니까 연 12%의 소송 비용을 청구할 수가 있는데요. 이러한 지연손해금 같은 경우는 소장이 법원에 접수돼서 소장이 상대방한테 전달된 다음 날부터는 연 12%의 지연 손해금을 청구한다고 보시면 될 것 같습니다.

마무리

그러면 임대차에 대한 분쟁은 이렇게 정리해 볼 수 있을 것 같은데요. 임대인과 임차인이 월세 계약을 체결했다고 했을 때 원래 만기가 도래하게 되면 보증금을 돌려받고 임차인은 퇴거를 해야 하는 거죠. 문제는 임대인이 보증금을 안 돌려주는 거예요. 그래도 임차인은 계속해서 월세를 내야 되는데 월세를 납부하고 싶지 않다고 하면 임차권등기명령을 신청해야 하며 중요한 사항은 임차권 등기가 된 이후에 이사해야지 대항력을 유지할 수 있습니다. 임차권 등기가 나게 되면 그 이후로 임차인은 이사를 하게 되었을 때 매월 5%의 이자를 청구받을 수 있고 월세 같은 경우도 당연히 퇴거했기 때문에 그 이후로는 지급을 안 해도 된다는 것입니다. 여기서 한발 더 나아가고 빠르게 바로 소송으로 진행한다고 하면 소장이 임대인한테 도달한 시점부터는 연 12%의 이자를 받을 수가 있습니다. 이렇게 정리하겠습니다. 임대차 관련해서 분쟁이 정말 많은데 이런 동시인 관계에 대한 이해 부족으로 발생하는 경우들이 많거든요. 이 사항에 대해서 제대로 이해하시고 세입자의 권리를 찾을 수 있으면 좋을 것 같습니다.