대구 아파트 부동산 언제 살까? 입주 물량, 착공 인허가, 착공 건수

최근에 우리나라 집값이 하락하고 조금 오르는 추세에 있습니다. 미분양이 가장 많다는 대구는 어떨까요? 2022년도에 대구가 규제 지역에서 해제가 되면서 많은 분이 집을 언제 살까? 타인밍을 보고 계실 텐데요. 그래서 대구를 기준으로 아파트를 언제 사면 좋을지에 대해 준비해 봤습니다.

입주 물량과 착공 인허가

먼저 모든 글은 개인적인 의견이 많으니 참고만 해주세요. 2021년 6월에 8억 6000이던 아파트가 2억 5000 하락해서 6억 1000만 원대까지 내려갔습니다. 그럼 이제 떨어질 대로 떨어졌고 이 정도면 싼데 언제 들어가야 하느냐? 이런 고민 많이 하시는데요. 아파트에서 입주 물량도 중요하지만 그에 앞선 착공 인허가에 대한 중요성을 이야기하고 싶습니다. 21년, 22년도에 대구의 하락은 물량과 인허가와 관련이 많다고 생각합니다. 그러면 대구광역시의 최근 인허가 물량 살펴보도록 할게요. 국가 통계 포털에 나온 최신 자료는 2023년 3월까지입니다. 매년 1월에서 3월까지 데이터를 합산해서 비교한 것이기 때문이지요. 1월부터 12월까지 비교한 것에 비해서는 정확성이 떨어질 수 있음을 감안하셔야 해요.

올해 3월까지 누적된 총 주택 인허가 데이터를 보시면 1924호가 나왔습니다. 최근 10년 정도 또 2013년 이후로 가장 적은 수치인 것을 알 수 있죠. 그 이유는 대구 부동산 시장 하락 폭이 커짐에 따라서 대구시에서 신규 주택 건설 사업 계획을 전면 승인 보류했기 때문입니다. 아파트처럼 대규모의 주택은요 사업계획 승인을 받아야 하는데요. 이를 막아 첫 단추부터 끼우지 못하게 만든 겁니다. 이미 너무 많은 물량이 확정 입주가 된 상황이다 보니 지금 상황에선 약간 늦은 감이 있긴 해요. 그래도 아무것도 안 하는 것보다는 훨씬 더 나은 선택을 했다고 봐요.

대구 착공 인허가 건수

1월부터 3월까지의 인허가 건수를 연도별로 비교를 해 보니까 2023년 3월 기준 그래프의 키가 굉장히 작은 걸 볼 수 있죠. 인허가가 이렇게 없으면 착공도 없고요. 착공이 없으면 입주도 없기 때문에 입주 물량은 분명히 줄어들 것입니다. 다만 2023년 1월 이전에 그러니까 22년 12월까지 인허가받고 착공하지 않은 것들이 아직 입주 물량이 잡히지 않은 상태로 남아 있어요. 올해 대구 인허가 중 60제곱미터 초과 인허가도 굉장히 많이 줄어든 것을 볼 수 있고요. 전체 인허가 중 중소형의 비중이 25%로 꽤 높은 것을 알 수 있습니다. 중소형 같은 경우에는 많이 공급되어도 시장 가격에 큰 영향을 미치지는 못해요. 대구 아파트 시장은 이제 그만 하락해도 되는 시기가 차츰 다가오고 있습니다. 물론 당장은 아니라고 생각해요.

대구 착공 건수

대구분들이 이런 말을 많이 하십니다. "중요한 건 대구 시민들 소득 수준이 바닥인데 아파트값만 너무 비싸다는 겁니다. 아파트 소비를 실제 할 사람이 없다는 거예요." 이렇게 얘기를 하시는데요. 소득 수준이 집값을 결정짓는 중요한 요인은 아니라고 봐요. 실제로 울산이 소득 수준이 제일 높거든요. 그런데 집값은 서울, 부산이 더 비싸니까요? 가장 중요한 것은 공급 물량이라고 봅니다. 현재 대구 가격이 하락하고 있는 것은 공급 과잉과 그리고 금리 인상의 세트로 된 공격 때문입니다. 어쨌든 대구에서도 공급이 줄어들고 금리가 정상화가 되면 언젠가는 가격이 상승할 것입니다.

결과적으로 대구에서는 올해 들어서 인허가가 줄긴 했는데요. 그런데 문제는 대구가 언제 반등할까 하는 것입니다. 대구의 총 주택 착공 건수는 2018년 이후로 가장 적은 수치이기는 해요. 그렇다고 인허가처럼 엄청나게 적은 수치는 아니네요. 착공까지 한 것은 공사를 중단하기가 쉽지 않기 때문에 2년에서 2년 반 정도 지나면 입주 물량으로 나타날 확률이 높습니다. 아파트 같은 경우예요. 그런데 대구시에서 60제곱미터를 넘는 물량의 착공 건수를 보면 2023년에 거의 없다시피 합니다. 공급 과잉 상태인 대구로써는 굉장히 바람직한 소식이라고 보여요.

대구 입주 물량

입주 물량을 찾기 위해서 자주 찾아보는 '부동산지인' 사이트에서 보면 2023년은 입주 물량이 매우 많습니다. 그리고 2024년에도 많으며 2025년에는 적당한 입주 물량을 보여줍니다. 그런데 2025년에 물량이 현재 그래프에서 보는 게 다가 아니고 약간 늘어날 가능성은 존재합니다. 

부동산지인 바로가기

 

이 연도별 입주 물량을 분기별로 쪼개서 한번 볼게요. 2023년 2분기 현재 입주 물량이 대단히 많은 상태입니다. 그리고 3분기 때도 적지 않고요. 4분기는 올해 가장 많이 계획되어 있습니다. 결국은 금리가 정상 궤도를 찾더라도 다른 도시들과는 달리 지속 하락이 나타날 가능성이 높음을 얘기해요. 특히 전세가는 더욱 그래요. 매매가는 투자수요 때문에 잠시 반등하는 모습을 보여줄 수도 있지만 전세가는 매매와 다르게 내려갈 확률이 확실히 높습니다.

개인적인 의견

입주 물량에 따른 전세가가 거의 확실하게 내려갈 가능성이 높기 때문에 벌써부터 대구에서 계약서를 쓰는 것은 좀 이르다고 봐요. 좀 섣부른 판단이 아닌가 싶습니다. 투자자라면 안전한 다른 지역을 고르는 것이 좋다고 보이고요. 꼭 투자를 대구에다 하셔야겠다면 25년부터 관심 갖는 게 좋아 보여요. 물론 모든 건 보수적인 투자를 하는 제 개인적인 생각입니다. 대구에 내 집 마련을 하실 분들이라도 올해는 이른 것 같고 내년부터 시장 상황을 지켜보시면 좋을 것 같아요. 왜냐하면 내년에도 입주 물량이 아직 많거든요. 임장은 올해부터 다니셔도 좋아요. 시장 하락기에는 임장 다니면서 브리핑 듣기가 참 좋으니까요. 내 집 마련은 중장기 보유이기 때문에 좀 일찍 그러니까 24년 정도에 베팅해 보시는 것도 나쁘지 않은 선택이 될 수는 있습니다.

여기서 대구의 지난 하락장을 살펴보면 2017년에 많은 물량이 끝나는 시점이 2017년하고 10월 정도였어요. 이때까지 물량이 많았죠. 그런데 KB 부동산의 월간 시계열 전세 지수를 보면 2017년 8월부터 그러니까 많은 입주 물량이 마무리되기도 전에 먼저 상승으로 전환되는 모습을 보여줘요. 매매가도 전세와 거의 비슷하게 상승으로 전환합니다. 그리고 당시와 현재 시장에 쌓여있는 물량 자체가 다르기 때문에 현재 시점에서 반등 시점을 정확하게 예측하는 건 의미가 없습니다. 다만 25년 물량도 현재 조사된 입주 물량과 많아질 가능성이 약간 있기 때문에 24년 후반이나 25년 전반기 정도에 상승 전환하는 시점이 오지 않을까 싶습니다. 이건 사견이니까 참고만 하시고요. 바닥점을 정확하게 예측하는 게 어렵기 때문에요.

 

내년에 실거주로 들어가신다면 경매나 급매를 통해서 실제 추가 하락에 대한 안전 마진을 최대한 확보하시고 들어가시는 것이 더 좋을 거예요. 또한 이전의 전세가율과 그리고 현재 전세가율을 비교해 보면서 전세가에 비해서 매매가가 너무 낮은 상태인지 각별히 신경을 쓰셔야 될 겁니다. 제 의견은 여기까지입니다. 대구 아파트 진입 시기에 대한 개인적인 생각을 풀어 보았습니다.

 

 

 

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