임의경매 연초대비 61% 증가 11월 기준 지역별 경매 건수

임의경매(담보권 실행 경매)가 지난 23년 11월에만 1만 688건이었습니다. 2014년 10월 이후에 9년 만에 가장 많은 수치죠. 앞으로 더 늘어날 수밖에 없습니다. 임의경매라는 게 뭐냐면 채무자가 채무 불이행 시 채권자가 담보 제공받은 부동산에 설정한 저당권, 근저당권, 전세권 등의 담보권을 실행해서 자신의 채권을 회수하는 법적 절차를 임의경매라고 합니다.

임의경매 증가로 주택 가격 하락 예상

담보권 실행 경매 특징 중의 하나가 강제경매와는 달리 별도의 재판을 거치지 않고 곧바로 법원에 경매 신청을 할 수 있다는 것이 차이점이죠. 임의경매는 대체적으로 채무 불이행 시 나옵니다. 경기도의 경매 건수를 보니까 11월에 2623건이었습니다. 서울의 경매 건수도 23년 연초 대비 65%나 더 늘어났습니다. 24년이 되면 훨씬 더 늘어날 전망이죠. 집값 상승기에 집을 영끌해서 매수한 영끌족이 소유했던 물건이 경매 시장에 지금 쏟아져 나오고 있는 겁니다. 영끌들 중에는 제3금융권에서 시중금리보다도 비싸게 주고 산 사람들이 아주 많습니다. 집을 담보로 제공하고 빌렸던 차입금을 갚지 못하니까 법원의 경매에 부쳐지는 임의경매담보권 실행 매각 물건이 지역을 가리지 않고 여기저기서 속출하고 있습니다.

11월 기준 연초대비 61% 증가

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금리가 당장 내려간다고 해도 그동안 연체됐던 것을 갚지 못하기 때문에 경매를 멈출 수가 없는 것이죠. 또 금리가 드라마틱하게 갑자기 내려가지도 않습니다. 그래서 고금리 상황이 이어지면 24년엔 임의경매 건수가 더 증가할 수밖에 없습니다. 말하기 쉽게 경매로 넘어갔다고 하지만 당사자 입장에서는 정말 속이 쓰린 정도가 아니라 후회 막급인 것입니다. 법원 등기정보광장을 보니까 지난달 전국에서 임의경매 개시결정등기가 신청된 부동산 그러니까, 아파트, 토지, 빌라 이런 여러 가지 건물들을 다 포함해서 1만 688건으로 집계가 됐는데, 23년 1월 달에는 6600건 정도였는데요. 23년 11월 후반 들어서는 연초보다 61%나 늘어난 1만 건이 넘은 것입니다. 11월보다 한 달 전인 23년 10월에는 한 8000건 정도가 되는데 이것과 비교해 봐도 한 달 만에 30%가 확 늘어난 상황이다. 이게 중요한 포인트입니다.

경매 건수 점점 증가

시간이 갈수록 경매 건수가 줄어드는 것이 아니라 늘어난다 이것이 핵심이겠죠. 지난 2014년 10월이 1만 800건이 조금 넘었습니다. 그런데 9년 만에 역대 최대치를 갈아치웠는데 이것이 9년 만에 오는 기회구나라고 하는 분들도 계십니다. 하지만 24년이 되면 더 늘어날 가능성이 많은데, 그렇게 되면 IMF 이후 최대치가 될 수 있기 때문에 어쩌면 25년 만에 오는 기회일 수 있습니다. 그럼에도 불구하고, 아직은 경매에 뛰어들 때가 아니라고 조심스럽게 말리고 싶습니다. 좀 더 기다리시면 더 좋은 매물들이 나올 수 있기 때문이죠. 기회는 오고 있습니다. 하지만 달려들지는 말라 이겁니다.

지역별 경매 건수

11월 지역별 경매 건수
지역	경매 물건 건수	지역	경매 물건 건수
경상남도	1318건	충청북도	836건
충청남도	846건	전라남도	836건
경상북도	802건	강원도	533건
부산	672건	전체 수치는 연초대비 61% 증가

그러면 언제 달려드느냐고 묻는 분들이 많이 계시는데요. 경우에 따라 살짝 다르긴 하지만 지금 가격에 두 번의 유찰이 된다면 뭐 달려들어도 괜찮지 않을까? 그런 생각이 듭니다. 경매, 요즘 많이들 배우시죠? 사실 경매 배울 필요도 없습니다. 입지 분석, 권리 분석 이 두 가지만 알면 누구나 할 수 있습니다. 지역별로 보면 경기도가 23년 1월에 1300건이 넘었는데요. 지금 2600건으로 두 배 가까이 경매가 급증했습니다. 11월 경매 건수를 지역별로 한번 볼까요? 경상남도가 참 많습니다. 1318건인데 부산은 672건입니다. 강원도는 의외로 많습니다. 533건이죠. 이렇게 지역을 가리지 않고 임의경매 건수가 증가한 가장 큰 이유가 뭘까요? 바로 시중은행 대출금리가 급등했기 때문입니다.

쌍끌이 대출과 자본 감소

부동산 최고 급등기였던 20년과 21년 아파트나 오피스텔 외에도 상업용 부동산인 지식산업센터, 상가 이런 것을 매수한 영끌족들이 이자와 대출금 상환에 어려움이 생기면서 법원 경매로 이 물건들이 쏟아지고 있는 겁니다. 이렇게 임의경매 물건이 나올 때는 내가 구입할 때 들어갔던 내 자본금은 이미 다 녹아 없어진 것이라고 봐야 하기 때문에 부동산 분양과 매수로 인해서 빚은 늘어나고 자산은 줄어든 상황이 됩니다. 정말 말도 안 되는 어리석은 일들도 있는데요. 영끌하신 분들 중에 일부는 시중은행과 같은 1 금융권 대출만으로 매수자금을 충당하기 어려우니까 아주 그냥 쌍끌이 대출을 받아서 매수한 분들이 많습니다. 쌍끌이 대출이 뭐냐? 저축은행과 대부업체 이런 2 금융권과 또 사금융업체까지 가서 돈을 빌려 부동산을 산 것을 쌍끌이 대출이라고 말합니다.

2 금융권 대출과 경매

집값 폭등기에 쌍끌이 대출이 정말 많았습니다. 23년 11월까지 전국에서 경매에 부쳐진 아파트의 채권자가 제1금융권이 아닌 제2금융권 업체의 경우가 최대 4배 정도 늘어난 것으로 나타났기 때문에 쌍끌이 매수가 많았다는 것을 알 수 있습니다. 시중은행보다도 훨씬 더 많은 이자를 줘 가면서 그것도 최고점에 이걸 굳이 사야 했던 이유는 뭘까요? '지금 아니면 영원히 무주택자다' '지금이 가장 싸다' 그리고 '집값은 사놓으면 무조건 더 오른다'라고 바람 잡는 사람들이 많았던 시기에 산 분들이 많습니다. 시중은행보다 금리를 더 많이 주고 산 채권자 그러니까 저축은행에서 빌린 것을 보니까 11월 달에 122건이 나와 있습니다. 1년 전 동월대비 교해를 해 보니까 1년 전에는 약 34건이었는데, 지금 258% 정도 경매 건수가 증가했습니다. 약 2배 반 더 늘어난 거죠.

대부업체에 돈을 빌리고 경매로 나온 물건도 많아

또 대부업체에 빌렸다가 이게 경매로 넘어가는 경우를 보니까, 49.52%입니다. 한 50%가 더 늘어난 거죠. 캐피탈 업체에 빌렸다가 넘어간 경매도 75%나 더 늘었습니다. 아니 굳이 최고가를 찍고 거품 논란이 일어나던 때인데 꼭 이렇게 대부업체까지 빌려서 사야 했는지 이게 걱정스럽습니다. 2년 전에 집을 못 산 사람들을 집 없는 집거지라고 했습니다. 그런데 지금 그때 집을 과도한 대출로 사신 분들은 빚거지가 되고 있습니다.

 

이렇게 무리한 대출을 해 주면서 집 사기를 권하는 사회가 과연 이게 정상적인가? 이거 한번 생각해 볼 문제라고 봅니다. 집값이 오르고 내리는데 무감각하신 분들도 아주 많이 계시죠. 이유는 뭐냐면 실거주로서 대출의 양이 많지 않은 분들이기 때문에 무감각합니다. 여기서 중요한 포인트 하나 알려드리겠습니다. 지금 아파트의 경우 올해 기준 기존 고금리 대출을 특례보금자리론 같은 것으로 갈아타서 그나마 버틸 수 있는 분들이 좀 있는데요. 24년에는 이런 정책금융 상품이 일부 종료됩니다.

 

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LG 경제연구소 24년 경제성장률 전망

영끌분들 그리고 최고가의 집을 사신 분들이 투기 세력의 이익을 잘 만들어 먹여 줬습니다. 돈의 이동이 한 차례 크게 지나갔습니다. 어쩌면 이제는 주택이라는 것은 당분간 주거에 만족해하는 시기가 왔다고 봐야 됩니다. 24년은 우리나라 경제성장률이 1.8%라고 하는 전망이 LG 경제연구소에서 나왔죠. LG경제연구소에서는 23년에 1.3%보다는 0.5% 많은 1.8%를 예상했지만, 이 수준은 잠재 성장률인 2%보다도 낮은 수치입니다. 한국전쟁 이후에 2% 이하의 경제성장률은 IMF 외환위기 그리고 금융위기 때 이후에는 처음 있는 일입니다. 글로벌 경기가 다 어려우니까 우리도 영향을 받은 것이지만 부동산에 묶인 빚이 해결되지 않으면 성장률이 더 올라가는 것은 어려워 보인다고 봅니다.

 

 

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