태영건설 워크아웃 위기의 부동산 PF 대출 폭탄 대구는?

태영건설로 시작된 부동산 PF 관련 워크아웃으로 줄도산이 우려되는 현재 사태를 안내해 드리고 그와 관련된 아파트들은 어디가 있는지 그리고 피해 규모는 얼마나 되는지 알아보도록 하겠습니다. 최근 데시앙으로 유명한 태영건설이 PF 위기로 워크아웃, 즉 기업 구조 개선 작업을 신청하였습니다.

태영건설 워크아웃

태영건설은 업계 16위로 상당한 규모의 건설사이지만 PF 대출 이자를 감당하지 못한다는 소문이 돌고 있었으나 처음에 태영건설에서는 근거 없는 소문이라고 했습니다. 만일 시공능력평가 순위 16위 태영건설이 실제 워크아웃 절차에 돌입하면 10년 전 금융위기 사태와 비슷한 방식으로 상위권 내의 건설사까지도 위기에 몰릴 수 있다는 관측이 나옵니다. 또한 국내 1, 2 금융권에 빌린 장단기 차입금만 7000억 원에 달하므로 실제 워크아웃에 돌입하면 엄청난 타격이 있을 예정입니다.

대우산업개발과 신일건설 등 부도

태영건설 외에 10월까지 부도난 업체는 종합건설업체 8 곳, 전문건설업체 11 곳으로 총 19 곳이 유동성 악화로 인해 부도 처리되었습니다. 전문 건설업체에 비해 사업 규모가 상대적으로 큰 종합건설업체의 경우 2019년 이후 가장 많은 수준입니다. 현재까지 부도난 곳 중 어느 정도 규모가 있는 건설사를 살펴보면 회생절차를 밟은 곳 중 업계 순위가 가장 높았던 곳은 업계 75위의 이안 브랜드로 유명한 대우산업개발입니다. 이외에 부도가 난 곳은 전국 시공 능력 순위 109위의 대창기업, 신일해피트리 브랜드로 유명한 113위에 신일건설이 있습니다. 그리고 285위 경남의 남명건설을 포함해 467위의 국원건설과 이외의 순위권 밖의 동흥개발, 삼호건설, 굿모닝토건, HNINC 등이 있었습니다.

분양 보증 사고

규모가 있는 종합건설사는 공동주택 즉, 아파트를 선분양한 곳들이 있습니다. 결국 이런 건설사에서 공사 중인 단지들의 분양자들은 입주 예정일이 지연되고 입주조차 불가능해질 가능성도 생기게 되었습니다. 그래서 오늘은 현재까지 집계된 대구에 분양 보증 사고가 난 곳과 현재 위기에 처한 곳들까지 모두 안내해 드리도록 하겠습니다. 보증사고가 난 단지들은 공사가 중단된 곳이므로 현재 입주 지정일도 미뤄지면서 분양자들은 언제 지어질지 모를 아파트만 쳐다보며 시간을 보내고 있는 상황입니다.

 

현재 100억 원 이상의 보증사고가 난 전국 사업장을 간단히 안내드리면, 올해 1월 대구 달서구 장기동 '인터불고 라비다' 주상복합아파트 사업장에서 3년 만에 처음으로 발생했습니다. 이후 남양주 '덕소6A구역 재개발 신일해피트리 정비사업' 파주 금촌역 '신일해피트리 지역주택조합' 울산 '온양발리 신일해피트리 더 루츠' 등에서 잇따라 사고가 터졌습니다. 또한 여수 '율촌 디아이뎀' 논산 '일구 스위트클래스' 평택 '헌덕 지역주택조합' 부천 '삼협연립3차 가로주택사업' 천안 '부창구역 주택재개발' 울산 울주군 '신일해피트리' 등에서도 보증사고가 발생했습니다.

 

그나마 규모가 있는 사업장이니 이렇게 언급이라도 되지 그렇지 않은 소규모 사업장의 경우 파악도 되지 않고 개인의 재산이 일순간에 날아가는 최악의 상황에 직면해 있는 곳도 있을 것입니다. 소규모 사업장 중에는 오피스텔 분양 등 각종 사업을 무리하게 펼친 사업장들은 큰 위기에 처해 있습니다. 대구사업장 중 문제가 터졌던 장기동 인터불고라비다와 감삼동 이안엑소디움을 먼저 살펴보고 아직은 터지지 않았지만 20% 수준의 분양률로 PF폭탄의 부도 위기에 몰려있는 신세계건설의 사업장도 살펴보겠습니다. 대구에서 손해를 보고 있는 신세계건설의 사업장은 총 4곳으로 약 400억 원의 손실을 보고 있었습니다. 대구에서 문제 된 네 곳은 빌리브라디체, 빌리브루센트, 빌리브헤리티지, 빌리브메트로뷰입니다.

장기동 인터불고 라비다

2023년 가장 먼저 문제가 터졌던 장기동 인터불고 라비다를 보면, 장기동 인터불고 라비다는 2021년 4월 입주 예정에 148세대 소형 주상복합 단지로 2017년 11월 청약을 진행하여 84 타입의 분양가는 3억 원 후반 대였으며 일반 분양에서 1순위 137세대 모집에 당해 지역만 2385명이 접수하여 평균 청약경쟁률 17.4대 1을 기록하였습니다. 당시 기준으로 낮은 편에 속하는 분양가였으나 죽전네거리와 다소 떨어진 입지와 소형 주상복합 단지라는 점에서 아주 많은 청약자가 몰리지는 않았으나 무난하게 완판 되었던 단지입니다. 그러나 시행사인 준금산업개발이 사업시행 중 자금사정으로 공사가 중단되었고 최종 분양보증사고가 나게 되었습니다.

 

공정률이 90%에 이르는 단지로 계약금 환불이나 청약해지는 불가능하게 되었고 최종 분양사고가 확정되고 새로운 승계시공자를 선정하는 것으로 주택도시보증공사에서 다음 절차를 진행하였습니다. 최초 시행사와의 계약추정금액은 약 130억 원으로 순수공사비, 일반관리비, 건축허가조건 이행 관련 공사비 일체, 기시공부분에 대한 철거 및 보수보강비, 하자보수비, 각종 인입공사비, 공사 관련 민원처리비 등이 포함된 금액입니다. 시행자인 준금산업개발은 자본금 3억 원으로 개인들이 투자하여 시작해 수백 억 원 사업을 금융 PF를 통해서 단기간에 성공하려고 무리하게 추진하다가 2022년 말에 이미 현금성자산이 1700만 원에 불과해 시공자금이 바닥나 분양사고가 났습니다.

 

총 분양가액은 아파트 601억 원 및 근린생활시설 352억 원으로 분양률은 96.68%로 밝히고 있지만 그대로 믿을 수 있는 상황은 아닌 것으로 보입니다. 전국에서 분양보증 사고가 난 것은 3년 만에 처음이었습니다. 이후 주택도시보증공사에서 새로운 시공사 선정 작업에 들어갔고 결국 동서개발이 승계공사자로 선정되어 2024년 6월을 준공 예정으로 작업 중에 있습니다. 원래 입주 예정일이었던 2021년에 비해 약 3년이나 늦춰진 작업이지만 분양자 입장에서는 그래도 다행이라 생각됩니다.

이안엑소디움 에이펙스

두 번째로, 소개해 드릴 단지는 달서구 감삼동에 위치한 이안엑소디움 에이펙스입니다. 세대수는 117세대이고 입주는 2025년 2월 예정이었으나 대우산업개발이 회생절차에 들어가면서 공사가 중단된 상황입니다. 특별세무조사까지 받게 되었고 결국 회생절차에 들어가면서 공사가 중단된 상황입니다. 현재 준공예정일은 2025년이지만 더 늦어질 가능성이 높아 보입니다. 소형 주상복합단지로 다소 분양가가 높다는 분위기였으나 워낙 세대수가 적었고 2021년 4월 당시는 아직 부동산 열기가 식지 않았으므로 1순위 평균 청약경쟁률은 6대 1을 기록하였으며, 현재는 90% 정도의 물량이 계약된 상태인데 계약자들은 밤잠을 이루지 못하는 상황에 놓였습니다. 분양가를 살펴보면 84 타입이 6억 원 초반에서 중반에 이르며 발코니 확장비는 3000만 원대에 중도금까지 후불제였으므로 최고 분양가는 7억 원에 이른다고 볼 수 있습니다. 현재 마피 4000만 원에 나와 있으나 현실적으로 거래 가능성은 없습니다.

빌리브라디체

이어서 신세계 건설이 대구에서 400억 원대의 손실을 보고 있는 4개의 사업장을 안내해 드리겠습니다. 첫 번째로, 달서구 본동에 위치한 빌리브라디체입니다. 세대수는 520세대이고 입주는 2025년 6월 예정입니다. 현재 공사 중이기는 하지만 분양률 22.9%로 현재 200억 원가량의 공사 미수금이 발생하였습니다. 혜택은 계약금 1000만 원만 납부하면 입주 시까지 추가금이 없고 입주 시점에 입주를 원하지 않을 경우 계약을 취소하고 계약금까지 환불해 주며 분양가를 조정하여 필수 옵션을 변경하였습니다. 그럼에도 분양률이 낮은 이유는 주변에 넘쳐나는 미분양 물량과 마피 매물들로 인하여 전혀 계약률이 늘어나지 않고 있습니다. 본리 네거리 주변은 주상복합 단지들의 무덤으로 여겨지고 있는데, 분양가는 기본 6억 원을 넘기고 있어 심각한 상황으로 볼 수 있습니다. 현재 40 평형대 매물이 마피 2000만 원에 나와 있습니다.

빌리브루센트

두 번째로, 소개해 드릴 단지는 북구 칠성동에 위치한 빌리브루센트입니다. 세대수는 258세대이며 입주는 2025년 3월 예정입니다. 현재 분양률 21% 수준이며 미수금은 110억 원을 넘긴 상태입니다. 대구역 주변은 주상복합단지들이 많은 곳입니다. 현재 제공하고 있는 혜택은 계약금 1000만 원이며 2차 계약금은 자납시 이자를 지원해 주고 이마저도 돈이 없으면 대출을 통하여 계약금 모두를 납부해 주고 있습니다. 또한 안심분양제를 통하여 입주시점에 계약을 파기할 수 있게 해주고 있으나 역시나 분양률이 20% 대에서 머무르고 있습니다. 84 타입 분양가는 최소 5억 3360만 원에서 최대 5억 7610만 원이고 발코니 확장비는 3950만 원으로 총매매가는 5억 7310만 원에서 6억 1560만 원에 이릅니다. 여기에 중도금 후불제로 약 2000만 원 이상의 추가 부담이 있습니다. 현재 마피 1500만 원짜리 매물이 나와 있습니다.

빌리브헤리티지

세 번째로, 소개해 드릴 단지는 수성구 수성동 4가에 위치한 빌리브헤리티지입니다. 세대수는 146세대이고 입주는 2023년 8월부터 진행되었습니다. 후분양 단지로 대형 평형으로만 이루어진 단지로 분양 시기를 미루다가 낮은 청약경쟁률에 완공된 지 반년이 지나가는 지금 20%대의 분양계약률로 이미 완공된 현재 할인분양을 진행하고 있습니다. 2022년 11월 당시 146세대 모집에 12명만 접수하여 0.08대 1의 처참한 청약경쟁률을 보였습니다. 세대별로 약 11%의 할인율과 계약축하금으로 1500만 원을 지급하여 총 2억 원가량의 할인 혜택을 제공하고 있지만 계약률은 높아지지 않고 빈집이 대부분인 상황입니다. 그러나 가장 저렴한 매물도 13억 원에 이르는 상황이므로 현재 상황에서는 계약률이 높아질 가능성이 거의 없는 단지입니다. 신세계 건설이 PF 대출 만기 연장을 하지 못한 상태이므로 부도에 직면하게 되면 공매를 통하여 매물들이 풀릴 것으로 보입니다.

빌리브죽전

마지막으로, 소개해 드릴 단지는 달서구 죽전동에 위치한 빌리브 죽전입니다. 세대수는 234세대이고 입주는 2023년 6월부터 진행되었습니다. 최초 빌리브 메트로뷰라는 이름으로 분양을 실시하였으나 입주를 앞두고 빌리브 죽전으로 이름을 변경한 단지입니다. 100% 분양을 완료하였으나 아직 공사비 50억 원을 받지 못한 상태입니다. 그나마 앞서 소개해 드린 단지에 비해 상황은 낫다고 볼 수 있습니다. 5억 중후반대의 분양가인데 무피 수준의 매물들만 나와 있습니다. 이상으로 부동산 PF 대출 관련 위기를 맞은 대구 아파트들을 살펴보았습니다.

마무리

아직은 여섯 곳밖에 안 되지만 앞으로 더욱 늘어날 것으로 보입니다. 특히 미분양 단지들 중에 대규모 미분양 상태인 사업장들은 위험하며 안심보장제를 통하여 계약을 파기할 수 있는 권한까지 주고 있지만 시행사나 시공사가 파산하게 되면 안심보장제를 이행할 주체가 사라지게 되므로 지금과 같은 상황에서는 최대한 보수적으로 행동을 하는 것이 좋아 보입니다. 태영건설의 워크아웃 신청을 시작으로 당분간 건설사 줄도산 사태가 발생할 수밖에 없는 여건에 놓여있습니다. 소중한 자산을 지켜나가는 현명한 소비자가 되시길 바랍니다. 감사합니다.

 

 

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