신세계건설 부채 비율 급등 빌리브 아파트 환매 분양 중

아파트 브랜드 '빌리브'를 아시나요? 빌리브 브랜드를 가지고 있는 게 신세계건설입니다. 이번에 부채 비율이 약 370%까지 급등을 했습니다. 현금 흐름이 부족해지자 영랑호 리조트와 합병하면서 회사를 살리기 위한 노력을 하고 있는데, 과거 효성의 진흥기업 또는 웅진의 극동건설, 두산의 두산건설 등을 보면 이것 또한 쉬운 일은 아닙니다.

대구 아파트 환매 분양

신세계건설의 현재 상황을 설명해 드리자면, 시행사는 건설사가 신용공여를 해서 은행으로부터 대출을 받을 수가 있어요. 그런데 은행도 바보가 아니잖아요. 분양이 안 되면 돈을 돌려받지 못하는데, 대출을 해 줄 이유는 없는 거죠. 그래서 은행들 입장에서는 분양계약률을 기준으로 대출을 해 줍니다. 환매 분양이 뭐냐? 분양계약을 하고 입주하기 전에 환매할 수 있는 조건이 있는 계약이에요. 분양 계약자는 아파트 가격이 오르게 되면, 내가 아파트를 보유할 수도 있고 아니면 프리미엄을 받고 팔 수도 있습니다. 아파트 가격이 하락하게 되면 환매 조건을 통해서 돈을 돌려받을 수 있는 투자자들한테 상당히 유리한 조건입니다. 빌리브 측은 이런 방법을 통해서 계약률을 올리는 게 목적이지 않을까? 생각합니다.

 

문제는 신세계건설이 부도가 나서 시공사가 교체될 경우는 어떻게 될지 그건 아무도 모릅니다. 환매 분양이 뭔지에 대해서 설명을 드릴 수 있지만, 어떤 사건이 발생해서 시공사가 교체된다든지 어떤 문제가 발생했을 때 과연 이것을 무조건 환매해 주냐고 했을 때 정답을 내릴 수 없습니다. "무조건 해 줍니다" 절대 믿을 수 없는 말입니다. 무조건이라는 말은 책임질 수 없는 말입니다.

신세계건설 부채 비율 370% 급등

신세계건설의 문제점이 이번 3분기 재무제표에 나오는데요. 올해 누적 적자가 760억까지 올라가 있는 것을 확인할 수 있습니다. 부채비율은 최고치 기준 470%까지 급등했습니다. 우리나라 IMF 때 제조기업들의 부채 비율이 대략 370% 정도였습니다. 그리고 서브프라임 때 건설사의 부채비율이 약 800%를 넘어섰습니다. 신세계건설은 현금 흐름이 안 좋아지니까 2023년 4월에 7.1%로 채권을 발행했습니다. 이것도 총 800억 원 중에서 100억만 팔리고 나머지 700억 원은 증권사가 인수할 정도로 인기가 없었습니다. NH투자증권의 증권보고서에 따르면, 현재 진행 중인 개별 현장의 분양 성과가 저조할 경우에 이에 따른 상기의 우발 재무의 실현으로 인해 재무 안정성이 악화할 가능성이 있다고 합니다.

신세계건설 단기 채권 발행

여러분들도 은행에 가서 주택담보대출받잖아요. 대출을 받을 때 금리가 한 5에서 7% 정도, 높으면 8% 정도 나올 겁니다. 그런데 건설사의 신용이 여러분들의 주택담보대출 금리보다 낮습니다. 신용이 떨어졌다는 것을 의미합니다. 또한 채권 기간이 2025년으로 만기가 2년채입니다. 단기채를 발행했는데, 금리를 7.1%나 줄 정도로 위험성이 매우 높다는 것을 의미합니다. 채권을 발행했다는 게 전략적일 수는 있지만, 은행에서 대출을 해주지 않는 상황에서 발행한 높은 금리의 단기 채권이라는 점을 다시 생각해 볼 부분입니다.

 

인과관계를 생각해 보면 앞서 분양 계약률이 떨어졌기 때문에 은행 대출이 어렵고 그래서 환매 분양을 하고 있다는 합리적 의심을 할 수 있습니다. 그런데 환매 분양도 안 되니까 채권 발행을 했다는 것이고 부채가 자본으로 전환되지 않으면서 부채 비율이 급격하게 올라갔고 영랑호 리조트를 합병시키는 기사가 나옵니다. 이걸로 위험성이 사라졌을까요? 여전히 리스크는 그대로 보유하고 있습니다.

극동건설과 두산건설의 사례

서브프라임 때 이런 문제들이 있었어요. 웅진 그룹에서 극동건설을 인수했는데, 숨겨져 있던 부채들이 계속 나왔고 차후에 웅진에너지의 태양광까지 터지면서 캐시카우였던 웅진코웨이를 2013년에 MBK 파트너스에 매각했었죠. 뒤에 인수했지만, 다시 인수 3개월 만에 또 매각하게 됩니다. 두산건설의 경우는 범어동 두산위브의 상가들을 담보로 해서 신탁을 발행하기도 했었는데, 또 두산건설의 부채비율이 급등하면서 부도 위기에 몰리니까 현금흐름이 좋은 계열사 중에서 두산중공업의 유상증자 등을 통해서 자금 지원을 해줬습니다. 그러면서 두산중공업이 두산건설을 지배하는 모습을 보이게 되었는데 두산건설도 결국 상장 폐지되고 재무 상황 개선을 위해서 계속해서 유상증자하게 됩니다. 나중에는 지배 구조가 상당히 복잡해졌습니다.

이마트 순이익 적자

신세계건설은 그래도 신세계 백화점 있고 이마트도 있어서 괜찮아 생각하실 수 있는데, 과연 괜찮을까요? 신세계건설의 대주주는 이마트입니다. 주주현황을 보면 42.7%를 보유하고 있습니다. 이마트는 최근 순이익이 적자를 기록하고 있죠. 또한 신세계건설의 수익에서 가장 높은 부분은 스타필드를 차지하고 있습니다. 그래서 매출액은 높아도 수익이 좀 적은 편이고요. 이를 아파트 사업에 진출하면서 수익성을 다변화시키려고 했었는데, 현재까지는 실패한 것 같습니다. 빌리브 아파트를 짓고 있는 신세계건설이 위험하다고 이야기하는 겁니다. 좋은 시절이 다시 올까요. 빌리브 아파트는 팔리지 않고 있습니다. 그리고 현금 흐름에 많은 문제가 생기고 있고요. 적자는 점점 더 커지고 있습니다. 아파트 브랜드 빌리브를 가지고 있는 신세계건설이 계속해서 위험해지고 있다는 겁니다.

마무리

정리를 하자면 환매 분양 자체는 계약자 입장에서 좋은 상품이 맞습니다. 그런데 신세계건설이 부도가 나면 과연 다른 시공사들이 지금 상황에서 받아줄 수 있을까? 이런 의구심이 많이 듭니다. 잠시만 검색을 해보면 서울과 울산, 대구 등 신세계건설의 빌리브 아파트가 환매 분양을 한다는 것을 쉽게 찾을 수 있습니다. 실제 신세계건설은 앞에서 설명해 드렸듯이 적자가 점점 심해지고 있고 현금 흐름에 문제가 발생하고 있습니다. 판단은 개인의 몫으로 남기고 잠시나마 했던 걱정을 여기서 마치겠습니다.

 

 

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