대환대출 아파트 주담대와 전세 대출도 가능하도록 인프라를 구축

최근 빚을 내서 집을 사는 분들이 조금씩 늘고 있습니다. 주택 담보 대출을 받는 분들의 가장 큰 고민이 금리가 하락하면 어떻게 하나인데요. 금리가 떨어지면 대출을 갈아타면 되지만 이 과정이 워낙 복잡하다 보니 그동안 한계가 있었던 게 사실입니다. 그런데 정부에서 아파트 주담대와 전세 대출도 온라인 갈아타기가 가능하도록 인프라를 구축하겠다고 발표하면서 관심이 쏠리고 있습니다.

정부 대환대출 인프라 구축

그래서 내용을 자세히 들여다보고 또 금융회사들에는 어떤 영향이 있을지 한번 짚어보겠습니다. 먼저 온라인 대환대출 서비스가 시작된다는 소식은 벌써 5월 말부터 나왔는데요. 이번에 정부가 발표한 대환대출 서비스는 어떻게 다른 걸까요? 이번 발표 전인 5월 말에 전 금융권에서 온라인 원스톱 대환대출 서비스가 시작되었습니다. 스마트폰 앱으로 기존에 받은 대출 정보를 조회하고 더 유리한 상품이 있다면 손쉽게 갈아탈 수 있도록 한 건데요. 당시 서비스를 시작할 때는 신용대출만 대상으로 했습니다. 그러니까 이번에 금융당국이 발표한 방안은 온라인 대환대출 대상을 아파트 주담대와 전세대출로 확대한다는 건데요. 일단 아파트 주담대 갈아타기는 연말 혹은 내년 초부터 가능할 것으로 보입니다. 또 전세 대출 갈아타기는 전산 작업에 시간이 좀 더 걸려서 내년 1분기 중으로 서비스를 시작할 예정입니다.

대환대출 대상

그런데 주담대 대상이 아파트로 한정된 이유는 뭘까요? 온라인으로 대환대출이 가능하게 하려면 실시간으로 시세 정보를 확인할 수 있어야 하는데요. 현재 아파트는 실시간 시세 조회가 가능하지만 다른 주택 유형은 불가능한 경우가 대부분입니다. 그래서 이번 온라인 대환대출 대상에서도 다세대 연립주택이나 오피스텔, 단독주택은 제외됐습니다. 이밖에 중도금 대출이나 잔금대출, 정책금융상품인 보금자리론도 대환대출 취지에 맞지 않는다는 이유로 대상에서 빠졌습니다. 다시 말해, 아파트 주담대 중에서도 주택구입 자금 목적이나 생활 안정 자금만 대상에 포함된다는 건데요. 이 정도만 하더라도 전체 주담대의 70에서 80%가 해당된다는 게 금융당국의 설명입니다. 그리고 전세 대출의 경우 주담대와 다르게 오피스텔이나 빌라 같은 모든 주택 유형이 대환 대상에 포함됐습니다. 그런데 지금도 은행 영업점을 방문하면 주담대나 전세 대출을 갈아탈 수 있는데, 앞으로는 이 절차가 좀 더 간편해진다는 얘기입니다. 그리고 금융 소비자들이 모든 금융사의 대출 상품을 한눈에 비교할 수 있다는 것이 가장 큰 차이입니다.

금리 인하 경쟁 예상

지금은 본인에게 가장 유리한 대출을 찾으려면 각 금융사의 영업점을 방문하고 상담을 받아야 하는데요. 이제 카카오페이나 토스 같은 플랫폼에서 시중은행과 보험사 수십 곳의 주담대 상품들을 바로 비교할 수 있게 됩니다. 이때 중도상환수수료까지 감안해서 대출을 갈아탔을 때 소비자가 얼마를 절약할 수 있는지 안내받을 수 있습니다. 또 지금까지는 대출을 갈아타려면 영업점에 직접 방문해서 소득이나 자산과 관련된 서류들을 제출해야 했는데요. 앞으론 비대면으로 서류를 제출할 수 있고 또 근저당권의 설정과 말소 같은 업무처리도 온라인으로 가능해집니다. 그러니까 앞으로는 은행에 가서 대기표를 뽑지 않아도 되고 또 법무사 비용도 아끼고 여러 가지로 편해지게 됩니다. 일단 제도의 기본적인 취지가 더 낮은 금리의 대출로 손쉽게 이동하도록 하는 것이거든요. 금융회사들이 기존 고객을 지키고 또 신규 고객을 따내기 위해 금리 인하 경쟁을 벌일 것이라는 게 당국의 예상입니다. 앞서 신용대출 갈아타기의 경우 이달 15일까지 4개월 동안 1조 5800억 원 정도의 대출이 이동했는데요. 대환 과정에서 평균적으로 금리가 1.5% 포인트 하락한 것으로 나타났습니다.

대규모 머니무브는 없을 것

그런데 사실 가계대출의 대부분을 차지하는 건 주담대입니다. 아파트 주담대와 전세대출을 합하면 대략 700에서 750조 원 규모로 파악됩니다. 신용대출과 비교하면 3배 이상 많은 수준인데요. 그러다 보니 금융권에서도 주담대 갈아타기가 진짜 대출 전쟁의 시작이라는 평가가 많습니다. 그런데 특정 금융사가 파격적인 조건을 내걸면 한쪽으로 대출이 몰릴 가능성도 있을 것 같은데요. 이렇게 대규모로 대출이 이동할 경우에 우리 금융 시스템에 문제가 되는 경우는 없을까요? 물론 그럴 가능성도 있습니다. 다만 전문가들은 연말에 주담대 대환대출이 가능해지더라도 대규모 머니무브는 없을 것이라고 보고 있습니다. 주담대는 통상 3년이 지나야만 중도 상환 수수료를 면제받을 수 있는데, 이게 올해 말을 기준으로 계산해 보면 2020년 말에서 2021년 초에 대출을 받은 분들이 해당됩니다. 그런데 그때는 저금리 시기였기 때문에 굳이 지금 같은 고금리의 대출을 갈아탈 이유가 없는 겁니다. 그래서 대출금리가 하락하기 시작하는 1~2년 뒤부터 본격적인 움직임이 나타날 것이라는 분석도 나오고 있습니다.

대출 갈아타기 부작용은?

 

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마지막으로, 가계대출, 가계부채 문제도 짚어보겠습니다. 대출 갈아타기로 이자를 갚을 여력이 조금 더 생기면 이참에 조금 더 대출을 받아보자 하는 움직임도 있지 않겠습니까? 여기에 대한 대책은 있을까요? 일단 금융 당국은 가계 부채에는 큰 영향이 없을 것이라는 입장입니다. 새로 대출을 받는 게 아니고 기존 대출을 갈아타는 것이기 때문에 가계 부채 총량 차원에서는 변함이 없다는 건데요. 오히려 낮은 금리로 대출을 갈아타게 되면 금융 소비자 부담이 줄어드니 가계 부채 건전성은 개선되지 않겠냐는 분석도 나옵니다. 다만 낮은 금리로 갈아타게 될 경우 DSR 한도에 여유가 생겨서 차주들이 대출을 추가로 받을 가능성도 있는데요. 이 경우 가계부채 증가세를 더욱 부추기는 꼴이 될 수 있다는 지적도 나오고 있습니다. 금융당국도 필요시엔 대출금을 증액하기 위한 갈아타기를 제한하는 방안도 검토하겠다고 밝혔습니다.

 

대환대출 인프라는 전 세계적으로 우리나라가 처음 시행하는 것입니다. 예상치 못한 부작용은 없을지 당국의 면밀한 모니터링이 필요해 보입니다. 지금까지 정부가 발표한 대환대출의 의미와 적용되는 대출과 제외 상품, 시기, 효과와 부작용까지 알아보았습니다.

 

 

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