전세사기 이행보증서 법적효력? 원스트라이크 아웃제 부동산중개업조회

수백 채의 부동산을 사들여 임차인 전세 보증금을 떼먹은 이른바 빌라왕 사건이 날이 갈수록 커지고 있습니다. 무주택 서민들을 대상으로 전국적인 전세사기 사건을 일으킨 주범들, 그들 옆에는 본분을 망각한 일부 공인중개사들이 있었습니다. 실제 사례들을 알아보겠습니다.

전세사기 실제사례

2020년 11월 30대 직장인 E씨는 부동산 어플을 통해 집을 소개받았습니다. 이때 집을 소개해 준 사람은 중개 알선인 B씨, B씨의 주도하에 E씨는 공인중개사 A씨와 전세 계약서를 작성합니다. 그로부터 2년이 지난 후 계약 만료를 앞두고 보증금을 돌려받기 위해 집주인에게 연락한 E씨는 몰랐던 사실을 알게 됩니다. 계약 당시 소개받은 주택소유자의 이름이 달랐던 건데요. 새로운 집주인의 이름은 D씨, 그는 돈이 없어 보증금을 돌려줄 수 없다며 연락을 피하더니 급기야 잠적하고 맙니다. D씨의 정체는 깡통 주택 수백 채를 보유한 전세 사기범이었습니다. 피 같은 전세 보증금을 잃을 처지에 놓인 E씨, 이때 공인중개사가 작성해 준 이행보증서가 생각이 났습니다. 계약 당시 해당 주택에 근저당이 설정되어 있다는 것에 불안감을 갖자 공인중개사 A씨가 '중개사고 시 임대차 계약의 보증금을 책임진다.'는 내용의 계약서를 작성해 줬던 건데요.

이행보증서

'이행보증서'란? 계약이 명시된 대로 이행할 것을 보증인이 보증한다는 계약서로 E씨에게는 전세 계약에 대한 불안 요소를 공인중개사가 책임질 것이라는 믿음과 신뢰의 증거였습니다. 하지만 막상 집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 되자 해당 공인중개사는 본인 또한 보증금을 책임질 수 없다며 E씨를 외면했습니다. 이야기는 수도권 일대에서 일어난 전세사기 사건을 재구성한 실제 사례입니다. 지금까지 확인된 전세 사기 피해자는 2996명 피해액은 4600억 원에 달합니다. 피해자 절반 이상이 E씨처럼 이삼십 대 젊은 청년들이었죠. 공인중개사가 작성해 준 이행보증서까지 받았음에도 보증금을 돌려받지 못한 피해자들 또한 수없이 많았습니다.

이행보증서 법적 효력

그야말로 심각한 상황인 건데요. 공인중개사 A씨가 작성한 이행보증서를 다시 한번 살펴보겠습니다. '본 중개인은 부동산의 거래가액, 근저당 금액 및 채권 최고액을 인지하고 있으며, 중개 사고 시 당 임대차 계약의 보증금 보전을 책임질 것을 확인합니다.'라는 문구가 적혀 있습니다. 하지만 이행보증서 법적 효력이 없는 이름뿐인 보증서입니다. 만약 공인중개사에 고의, 사기로 손해를 입은 경우 보상받을 수 있는 방법은 공인중개사협회에서 발급한 '공제증서' 제도입니다. 이마저도 피해 사례 한 건에 해당하는 금액이 아닌 중개사 1인에 대한 보장 금액이기 때문에 한 명의 공인중개사가 여러 명에게 이행보증서를 작성해 줬다면 보상받을 금액도 그만큼 줄어들게 됩니다.

전세사기에 공인중개사도 가담

공인중개법상 중개인은 중개 물건의 위치, 주변 환경 등 기본적인 정보 이외에도 전세권, 저당권 등 권리관계를 설명해야 하는 의무가 있지만 의무를 저버린 공인중개사를 처벌하는 일은 쉽지 않습니다. 중개인이 중요 정보를 고의로 알리지 않았다는 사실을 입증하는 책임이 세입자에게 있기 때문이죠. 이 문제를 해결하기 위해 국토부에서는 최근 2년간 발생한 주택도시 보증공사 보증사고 중 공인중개사가 중개한 물건 계약을 대상으로 특별 점검을 실시했습니다. 결과는 공인중개사 242명 중 99명의 위반행위 108건이 적발됐는데요. 수도권 일대에서만 공인중개사 10명 중 4명이 전세 사기에 가담한 겁니다. 특히 지난해 7월부터 진행한 범정부 특별단속 결과 전세사기 의심자 970명 중 무려 414명이 공인중개사 및 중개보조원으로 밝혀지기도 했죠.

원스트라이크 아웃제

우리나라 개업 공인중개사의 수는 전국적으로 11만 명에 달합니다. 그중 누군가 일부 비양심적인 공인중개사를 만날 수도 있다는 불안감은 공인중개사 전체에 대한 신뢰까지 잃게 만들고 있습니다. 일부 공인중개사에 대한 피해를 사전에 예방하기 위해서는 공인중개사 사무소와 공인중개사가 정상 등록됐는지 사전에 확인하는 것이 중요합니다. 또한 안심 전세 앱으로 공인중개사의 과거 이력과 현재 정보를 확인하는 것이 좋은데요. 정부는 공인중개사가 전세 사기에 가담할 경우 등록을 취소하는 원스트라이크 아웃제를 추진해 사전 예방에 나서고 있습니다. 오는 7월 31일까지 2차 특별점검이 시행됩니다. 추가적인 위법 사례가 앞으로 더 늘어날 것으로 보이는데요. 더 이상의 피해자가 발생하지 않게 철저한 조사와 대책을 마련할 수 있어야 하겠습니다.