하반기 전세사기 더 늘어난다? 깡통전세 대책은?

전세 사기 특별 단속 10달간 경찰에 붙잡힌 전세 사기범 숫자는 2895명 입니다. 지금까지 파악된 전세 사기 피해자 숫자는 2996명 입니다. 이 가운데 절반 이상은 20, 30대 청년층입니다. 피해 금액은 모두 합치면 4600억 원으로 1인당 피해액은 1억 원 미만이 46%, 2억 원 미만은 34% 전체 80%가 보증금 2억 원 미만의 서민 주택이었습니다.

누가 피해자일까?

청년과 서민을 노린 전세 사기에 정부는 피해 보상을 최우선으로 고려해 엄벌하겠다고 강조했습니다. 하지만 피해자들은 여전히 혼란을 겪고 있습니다. 전세 사기 피해자를 어디까지로 볼지 명확한 기준이 없어 사건마다 잣대가 제각각입니다.

 

전세 사기 피해자들이 잇따라 안타까운 죽음을 맞았던 인천 미추홀구, 건축업자 남 모 씨에게 피해를 보았다고 신고한 세입자는 1000명이 넘습니다. 하지만 검경 수사 결과 피해자로 집계된 인원은 530세 명에 그쳤습니다. 그런데 이 530세 명이 누군지 피해자들도 정확히 알지 못합니다. 확실하게 어떤 게 피해자라고 얘기를 한 게 아니라서 포함이 돼 있나 안 돼 있나 발표전까지는 모르는 일입니다.

나도 피해자일까?

뉴스 보도에서는 피해자의 기준이 된 건 계약 시점이라고 합니다. 남 씨가 건축업과 임대 사업을 병행하다 직원들에게 자금 경색 사실을 알린 2021년 3월이 기준입니다. 그런데 이후 수사한 구리와 동탄 사건에선 신고자 대부분이 피해자로 인정됐습니다.

차이가 뭘까?

수사 당국의 설명은 고의성입니다. 사기 사건이어서 고의성을 입증해야 하는데 구리나 동탄은 애초 바지 임대인을 내세우거나 무자본 갭 투자한 것이지만, 미추홀은 남 씨가 건축회사를 경영했기 때문에 자금경색 시점을 따져야 한다는 겁니다. 관계자는 각각의 사건마다 특수성이 있어서 피해자 기준도 개별적으로 판단할 수밖에 없다고 밝혔습니다. 검경으로부터 수사 개시 및 피해자 현황 등 정보를 공유받아 전세 사기 피해 지원 위원회가 전세 사기 피해자 결정을 신속히 할 수 있도록 검경은 신설된 전세 사기 피해 지원 위원회를 통해 일률적인 기준을 적용해 결정하게 되면 피해자 혼란도 줄어들 것이라고 내다봤습니다.

하반기는 전세사기 더 늘어난다

이번 전세 사기 특별 단속 결과는 아직 예고편에 불과하다는 우려가 나옵니다. 올 하반기 전세 사기 피해자가 크게 늘어날 거란 예측 때문인데요. 정부도 오늘 비슷한 분석을 내놓았지만 대책은 사실상 없는 상황입니다. 정부가 분석 대상으로 잡은 올해 하반기 전세 사기 의심 거래는 4만여 건 상반기의 4배가 넘습니다. 전세 사기 의심 거래는 아직 피해가 발생한 건 아니지만, 위험하다고 예측되는 거래입니다. 상반기 의심 거래 중 수사 의뢰된 건 15% 정도이며 하반기에도 의심 거래 중 상당수가 실제 피해로 이어질 가능성이 높습니다.

올 하반기 피해가 급증할 걸로 예상되는 이유는 부동산 시장 침체 속에 전셋값이 고공행진하던 2021년 2년 계약을 맺은 세입자들의 계약 만료 시기가 올 연말 돌아오기 때문입니다. 당시에 높게 계약했던 금액들이 지금 하락하고 있기 때문에 전세금을 돌려줄 수 없기 때문에 경찰이 수사해야 할 사건도 밀려있는 상황입니다.

전세사기 대책은?

지난 10달간 경찰이 검거한 전세사기범이 2800여 명인데 수사 중이거나 수사 예정인 대상은 2200여 명입니다. 이들과 계약한 세입자들의 피해 규모는 아직 집계되지 않았습니다. 여기에 아직 피해 접수조차 못 한 사건도 있습니다. 집주인이 이미 잠적했는데도 계약 만료가 되지 않아 신고가 불가능하기 때문입니다. 이른바 피해 예정자들에 대한 대책을 묻자 정부 관계자는 계약 기간이 만료되고 나면 바로 신고하는 수밖에 없다고 밝혔습니다. 6개월마다 특별법을 보완할 때 대책을 검토하겠다고 했습니다.

부동산 하락기 갭투자

무자본으로 세입자에게 전세보증금을 받아 빌라 등을 매입하고, 요즘같이 전셋값이 하락하면 전세보증금을 돌려주지 않는 등 세입자에게 피해를 전가하는 것이 대표적인 전세사기 유형으로 꼽힙니다. 무자본 갭투자는 전세가와 매매가 동일 매물이나 ‘역전세’(전세가가 매매가 추월) 매물에서 많이 활용됩니다. 부동산 업계에서는 ‘빌라왕 사태’의 시발점이 부동산 갭투자라고 지적하고 있습니다. 경찰의 특별단속 결과 무자본 갭투자 전세사기 피의자는 주택 매매와 전세를 동시 진행하는 수법으로 수십에서 수백건의 전세계약을 체결한 뒤 전세보증금을 가로챘습니다.

타인자금 손실 문제 커져

빌라왕이 갭투자한 부동산은 무려 1139채에 달하는 것으로 조사 되었습니다. ‘임대보증금 보증보험’ 의무 가입을 필요로 하는 정식 임대사업자임에도, 정작 실제 가입은 44채에 불과했으며 여기에 주택도시보증공사(HUG) 및 서울보증보험 전세금 반환 보증보험에 가입한 세입자는 614명입니다. 하지만 전세보험에 가입한 세입자도 HUG로부터의 보증금 반환 여부도 불확실한 상태입니다. HUG 전세금 보증보험에 가입하면 집주인이 전세보증금 반환을 거부할 때 HUG가 임대차 계약 해지를 통보할 수 있습니다. HUG는 세입자에게 대신 보증금을 지불하고, 집주인을 상대로는 구상권을 행사하게 됩니다.

문제는 ‘빌라왕 사태’처럼 집주인이 사망하면서 계약해지를 통보할 대상이 사라졌을 때입니다. 임대사업자 빌라왕이 사망하며 HUG는 대위 변제를 진행하지 못하고 있고, 세입자들에게 보증금 지급도 하지 못하는 상황으로 제도의 허점이 여실히 드러난 것입니다.

임차권등기 사례 4배 급증

보증보험에 가입하지 않은 세입자들은 주택 경매를 거쳐 보증금을 회수해야 하는 만큼 피해는 더욱 커질 것으로 보입니다. 주택이 경매에 들어가면 통상 낮은 가격에 거래되며, 세금 등이 우선 변제되기에 온전한 보증금 회수는 쉽지 않습니다. 심지어 빌라왕의 채무 규모도 상당하며 종합부동산세만 무려 62억원이 체납돼 재산이 압류된 상태입니다. 최근 전세보증금을 돌려받지 못한 세입자나 보증보험회사에서 신청한 매각 물건이 늘어나고 있습니다.

이들 중 임차권 설정 등기가 이뤄진 물건이 급증하고 있는 것은 피해사례가 늘고 있음을 여실히 보여주고 있습니다. 임차권등기명령 신청이란 전세 계약 기간이 종료됐음에도 전세보증금을 돌려받지 못한 세입자가 단독으로 임차권 등기를 신청하는 제도입니다. 임차권등기명령을 받아 등기가 이뤄지면 임차인이 개인 사정으로 먼저 이사를 하여도 대항력과 우선변제권을 상실하지 않습니다.

 

대법원 등기정보광장에 따르면 2월 전국에서 집합건물에 대한 임차권등기를 신청한 부동산 수는 2815건으로 전월 대비 683건(32%) 늘었습니다. 지난해 2월 집합건물에 대한 임차권등기 신청 부동산 수가 627건이었던 것과 비교하면 1년 새 4배 이상 늘어난 수치입니다.

대출 규제 완화

이런 전세 사기도 문제지만 전셋값이 떨어지면서 집주인이 보증금을 모두 돌려주기 어려울 수도 있다는 우려가 나오고 있습니다. 세입자 피해를 막기 위해 정부가 다음 달부터 전세금 반환 용도에만 대출 규제를 완화할 거라고 예고했는데, 빚을 내서 위기를 미룬다는 지적도 나옵니다.

예를들면 세입자는 전셋값이 정점이던 2년 전 보증금 1억 9000만 원의 전세계약을 맺었습니다. 매매가격마저 전세보증금보다 더 낮은 상황이라 1억 8000만 원의 아파트를 판 집주인은 1000만 원을 더 구해야 합니다. 임대사업자 등록 뒤 주택 3채를 사들여 전세를 놨는데 전셋값 하락에 한 채당 3000만 원씩 마련해야 하는 집주인도 있습니다.

 

정부가 이른바 역전세 깡통 전세 대책으로 대출 규제 완화를 내놓은 건 이처럼 추가 대출 요구 목소리가 높기 때문입니다. 대출 규제를 완화하는 부분을 현재 적극 검토하고 있고 늦어도 7월 중에는 시행할 수 있도록 방안을 마련하고 있습니다. 이렇게 하면 당장 보증금 미반한 사태는 막겠지만 또 2년 뒤가 문제입니다. 부동산값이 더 떨어지거나 집주인 자금 사정에 문제가 생기면 신규 세입자는 은행에 밀려 전세금을 떼일 수도 있기 때문입니다. 경제부총리는 일정 기간만 규제를 풀고 세입자를 위한 안전장치도 마련하겠다고 했습니다. 효과적인 세부대책 마련과 발 빠른 대응이 중요합니다.

 

 

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